过去两三年在奥克兰CBD上班的人都知道，CBD地区办公房长期招租的牌子有不少，有的挂了半年一年也没有动静。奥克兰中心办公楼空置的状况目前的确也没有改善，尽管也有部分商业地产专家认为，现在应该是在谷底了。
毫无疑问，奥克兰中心商业区是新西兰最重要的商业区，其办公楼宇的空置情况往往反映时下的商业信心。因为其指标意义，所以对奥市CBD办公楼空置率的调查有不少。本报了解到最近有4家地产经纪公司在过去一两个月内，调查了CBD办公楼市场，其中3家的结果是在过去6个月中，空置率还在小幅升高，调查的空置率结果都在13%-14%之间。
其中，Jones Lang LeSalle的调查空置率为14%，比2010年中期的13%提高1%。CB Richard Ellis的调查同样比6个月前提高1%，即空置率13.8%或空置19万平方米，1%的幅度约合2万平方米。Bayleys Research调查的空置率13.3%，比2010年中期提高0.4%，但比上年同期的14.1%则有下降。唯一结果相差较远的是Colliers International的调查，认为空置率降低到了9.6%。Colliers的调查方法可能有些问题，因为该公司尚预期奥克兰CBD空置率会继续上升至峰值15%。
对CBD空置率问题的看法，大部分调查方都认为是供过于求。而造成供过于求的主要原因在于，CBD商业楼宇建设周期长，投入大，在金融危机来袭的时候，不像一些工业区厂房建筑，掉头很快。CBD商业楼如果已经开始建设过程，往往停不下来，按照业内的说法，现在一些在建项目是上一个建设周期的“尾巴”，需要等这些尾巴上市消化了以后，奥克兰CBD地区的办公楼市场就会稳定下来。
例如，Bayleys Research市场分析员Sarah Davidson说，奥克兰CBD地区接近完工的工程还有6000平方米需要释放，等到Britomart这里的Westpac East Complex项目在今年中期完工，Westpac和Ernst&Young两家单位入驻以后，CBD地区新增的面积就差不多到头了。“2011年中期以后，这些项目陆续完工，市场应该会稳定下来了，逐步消化现有空置楼宇。不过，这个过程也是缓慢的，因为往往需要商业信心恢复到一定程度，公司才会做出长期的租赁决定。”CBRE的资深研究主管Zoltan Moricz也同意空置问题主要是由于新楼空间释放造成的。他说根据他们公司的调查，在空置率上升的同时，CBD地区总的工作人口其实是上升的，这说明其实有更多的公司搬入CBD，而不是搬出。他同意市场主要是要等待消化新办公楼的空间这种看法。
在奥市CBD办公楼的租金方面，Jones Lang LeSalle估计在高端写字楼方面，租金还会下跌2%，目前租金在$408每平方，扣除合同折扣之后的平均实际租金在$361每平方。
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