今 年新西兰的房地产以奥克兰和基督城最热，9月10日发布的REINZ房地产协会8月统计数据显示，奥克兰当月房产成交中价位环比涨1.1%，同比涨幅 11.6%。在房价变得越来越难承受的今天，新西兰人自己的消费观念，以及目前的政策导向，是不是都是造成房地产高价的原因呢？

从140平米到240平米

在新西兰有生活经验的人知道，70年代的房子普遍不大，甚至比五六十年代的还要小，这是有原因的。在Robert Muldoon国家党政府主政时期，史称“Muldoon时代”，施行了严厉控制的经济策略，包括冻结物价、工资等临时性措施。在那个年代，政府也规定民 用住宅不得超过1500平方英尺，也就是约139平米。

显然，这个规矩在今天已经没有了。现在，人人似乎都不愿意在呆在100平米的3居室里（许多70年代建成的小区都是小房型为主），而新造房屋的平均尺寸超过200平米，经常是在240平米左右。

240平米对建筑来说，并不难达到。如果你加一个family room，加一个客人房，加一个双车库，再加多一个卫浴——而这些，在今天都几乎是新房的标配，这是新房段的价格居高不下的原因之一。

Fletcher Residential（Fletcher Building的民宅部门）的Philip Kings说，“我们现在开发的新房中，很多都是2个卧室都带独立卫浴，有的还有客人用专用厕所。”

人对生活的期待投射在物质世界中，本来也不用多说。不过如果考虑房屋的社会整体可承受能力，那么新房的大小的确是有影响的。在OECD国家中，新西兰目前 新房的尺寸和价格，都是在高端。《经济学家》杂志日前的研究文章认为，新西兰的房价相对租金高估了66%，相对收入高估44%（不过，新西兰房地产投资人 协会则发文反驳上述研究结论）。

建地价格决定了房屋走高端路线

高房价具有多重因素，比如人口因素，比如建材费用上涨，比如后萧条时代缺乏足够的融资。但同时，建地（sections）因素也不能被忽略。

“建地的价格目前在奥克兰占到房产价值的60%。”生产力委员会主席Murray Sherwin说，“所以，谁愿意在一个很贵的土地上，造一个很便宜的房子呢？”

所以，在建地昂贵，而且越来越难找的情况下，建筑商都是尽量往高端造房，以求利润最大。

“所以，我们的问题是，我们的入门房型太少了，而回顾我们的60、70年代，这样的入门级新房对我们的生活其实非常重要。”Murray Sherwin说。

一句话，和澳洲等其他国家相比，新西兰缺乏新的入门型房产。

建筑行业培训团体（CITO）首席执行官Ruma Karaitiana同意上述观点。

“现在的市场被一些有经济实力、经验较为丰富的人所主导，这些人建造的项目都不是为年轻人、第一次购房者服务的……就算是年轻人，我们遇到的一些只有2个人，也希望是4卧房3个卫浴，以及2个客厅的……”

单独设计导致成本无法降低

不仅如此，Kiwi还希望自己的房子与众不同，集成化的设计是大同小异的，而成本低，而个性化的方案总是最贵的，所以，毫不奇怪在土地价值不计算在内的情况下，新西兰的建造成本还是比澳洲高30%。

“在新西兰建筑市场上个性化的要求比比皆是。”Ruma Karaitiana说，“从与众不同的厕所，到与众不同的门窗，这些，并不是国外土地开发的惯用做法。”

在其他国家的土地市场，更强调的是规模而非个性，因此，选择远远比新西兰少。一个最明显的例子就是你可以在新西兰订到上百种不同的铝合金门窗，而在澳大利亚基本只使用其中的6种。“他们一方面市场够大，一方面选择面小，所以供货商才能大量供货，并把成本压倒最低。”

这种现象也反映在两国的建筑商的构成上。在澳大利亚，建筑商就那几家最大的控制着市场，由于土地资源较为丰富，因此标准化的连片开发也是普遍的。

而在新西兰，相比之下，负责开发工作的公司多而规模小，也有许多集资或个人开发者，这使得降低成本成为不可能。

开发程序的差异成本

Pieter Burghout是新西兰Building Research Association负责人，他说，新西兰建筑业的工作方式也是造成高成本的原因。

在新西兰，土地开发的程序，建筑商往往是要求客户先把建地买好。

“而在大部分国家，是开发商开发这个土地，建好房屋，然后再卖给消费者，这样开发商掌握了设计的主动权，他们能够以标准化同时建造多栋房屋。”

而在新西兰，在建地上同时造超过一栋房子的，并不太多。

“海外土地分割和造房子，时间是更节省的，所以一块土地上，不管是建筑工、水工还是电工，时间安排后，一次过来，一个工种就能做多栋房子。”

Burghout估算，像新西兰这样一栋一栋造，建筑工种一块地一块地跑，且每个工地房型设计均不同，人工成本增加了10-20%。“许多建房者并不知道这个差别，而且我们这里个性化流行，所以这样的开发程序就运行下来了。”

缺乏鼓励建造入门房型的政策

Fletcher Building的Philip Kings赞同，如要抑制房价上涨过快，第一步是增加建地。“建地资源少，自然就贵，大的开发商只有拿到价格合理的大片地，才能够进行片区式开发。”

生产力委员会主席Murray Sherwin也加入了呼吁奥克兰市议会增加土地投放的队伍。他的研究显示，在奥克兰的边界地带，奥克兰境内的建地价格，是与其紧连但不属于市区的土地的9倍价格。

不过，即便土地资源更大程度放开，也不见得建筑商就能抓得住机会，建造更多入门级新房。

建筑公司Affordable Housing New Zealand总裁Ryan Smock说，目前没有政策鼓励建筑商建入门房型。

“既然所有的报批以及相关成本都一样，建筑商怎么会有兴趣，去造小房赚更少钱呢？”

他赞成对部分新建住宅返还给建筑商GST的设想，认为澳洲就是用类似方法，解决首次购房者的难题的。

“别小看GST，就算是平价房产，如果建设费用35.7万，GST就是4.65万。如果你主动用政策鼓励建筑商造平价房，自然就有更多平价房。”

所以，降低房价责任在政府吗？

Ruma Karaitiana部分同意这一点。他说在堪培拉，政府参与前期工作，购买土地并分割成不算贵的建地。但他对新西兰政府是否能够这样做表示怀疑。

如果这些政府都不做，那么只能采取更为迂回的方式来影响市场。比如，今后建造更多公屋，或者为首次购房者提供低息贷款，或者像1970年代的新西兰，为首次购房者提供“state advances”。

现在，房源短缺问题已经在奥克兰和基督城浮出水面。在基督城我们可以归咎地震，而在奥克兰我们似乎只能归咎规划落后。不管是有房的，没房的，准备买房的， 准备卖房，我们都不能把头钻在沙子里。“我不认为对一个国家来说，这是可持续的发展。我们都同意，对一个国家来说，一代一代人都应该在合理的水平上……除 非我们是自私的，才会认为年轻的一代买不上房没关系。我们必须维持社会的平衡，也在市场和政策干预之间找到平衡，”否则，问题将越积越大，并将影响社会中 的所有人——不管有房的还是无房的。