奥克兰高达20％的住房必须为密集式的住房和高楼让路，以应付人口的增长。也就是说，5万至8万栋奥克兰住房须被拆除，取而代之为townhouse和公寓，从而创造世界上最适宜居住的城市，住房专家说。

McConnell Property的前首席执行官Martin Udale本周三表示，奥克兰38.5万栋现有住宅中，有多达五分之一不得不被替换为加密的住房（infill housing），以容纳未来30年额外增加的120万人。

这些数字是基于奥克兰计划（Auckland Plan），该计划要求，预计奥克兰所需的40万栋新住房中，有30万栋需要建造在现有的城市界地内。

本周三，在物业协会（Property Council）举办的住宅发展会议上，与会者就一年兴建1万栋新住房以满足奥克兰的增长所面临的挑战，进行了讨论。

该讨论是继财政部长Bill English周二发出了“住房市场运作不正常，住房负担能力仍然是一个深层次的、复杂的和严重的问题”这一评论后进行的。就在同一天，奥克兰市议会关于 集约化Takapuna的保密计划，由当地的纳税人代表Colin Andrews公诸于众。

该计划允许在Auburn St的西部，Killarney St和 Huron St之间开发三至八层的建筑。在奥克兰计划中，Takapuna被确定为市中心以外最集约化的10个大都市中心之一。

奥克兰市议会的首席执行官Doug McKay当天告诉与会者，围绕着住宅建设，奥克兰存在危机。

“大部分地区因此将发生显著的变化，”他说。

受影响最严重的地区将是接近这10个大都市中心的地区，即Albany、Botany、Henderson、Manukau、New Lynn、Newmarket、Papakura、Sylvia Park、Takapuna 和Westgate/Massey North ，以及靠近公共交通枢纽的地区。

Doug McKay说，奥克兰计划——该市未来30年的蓝图及市长Len Brown的“世界最适宜居住城市”的愿景规划——制定以解决集约化和增长。

他说，市议会目前正在实施一个单一的统一计划（unitary plan），来激活奥克兰计划，其中可能包括将住宅区简化为4 类——有平台的/公寓住房（terraced/apartment housing），混合性住房（mixed housing），单一住宅（single house），以及大型停车场（large lot）。

面临着整合统一计划，以及制定人们在自己的土地上可做和不可做之事的规则手册这一艰巨任务，Doug McKay呼吁展开一场有智慧的辩论。

目前负责Essentia Consulting Group的 Martin Udale说，对统一计划来说，最大的风险之一是向政治领袖施压。“我们不能让政客们躲藏在社区后院，”他说。

统一计划不得不借助对建筑高度的规定，使得大范围的密集式开发变得容易——“这个城镇有恐高症”。

“我们希望创新受到欢迎，超越底线成为常态。这事关事情如何更好地完成，”他说。

Todd Property的策划经理Neil Donnelly表示，该行业未来十年每年提供1万栋住房会有困难。Todd Property是奥克兰最大的住宅建筑商，但其计划中规定的在未来8至10年建造5000栋的住房，也仅占奥克兰城市需求的5％。

Neil Donnelly表示，建筑规模必须改变。

财长：住房负担能力仍是个严重问题

财政部部长Bill English本周二告诉国会，住房负担能力仍然是一个问题，“住房市场运作不正常”，住房负担能力仍然是一个深层次的、复杂的和严重的问题，政府会回应生产力委员会（Productivity Commission）的呼吁来解决这个问题。

政府对生产力委员会关于住房负担能力调查报告的回应将在本月底由内阁批准。

Bill English表示，多管齐下的工作方案将发布以回应该报告。

生产力委员会呼吁，在城市地区开放更多的土地用于住房。

奥克兰市长Len Brown曾表示，市议会在奥克兰有可用于建造1.8万栋住房的土地。

他正在寻求与政府的合作关系，以提供资金来建造这些房屋。

Bill English说，政府正在为Tamaki的再开发而工作，但不可能有能力拿出资金来资助建房。

生产力委员会的报告提议改善建筑许可审批程序，以加快服务和降低成本；改善地方议会对基础设施开发的收费方式，以及改善建筑业。

2012年Demographia国际住房负担能力调查（2012 Annual Demographia International Housing Affordability Survey）显示，在新西兰，一栋住房的平均费用是平均收入的5.2倍；在奥克兰，则是平均收入的6.4倍。

“任何高于5的比率都被认为是负担不起的。

“尽管需求低成本的房屋，但相对来说在建的较少——部分原因是土地成本非常高，尤其是在奥克兰，”Bill English说。

与收入有关的房屋租金，预计未来四年将上涨30％，政府为此每年约支出2亿元，他说。

“由于租金上升，推高了政府的与收入有关的租金和住房补贴的成本。”

Bill English说，梅西大学（Massey University）的住房负担能力报告显示，在过去的12个月里，奥克兰以外的所有地区，住房负担能力都得到了改善。

住房拥挤

问题是什么？

奥克兰的人口预计在未来30年将增加120万人，需求40万栋新住房。

住房将建在何处？

奥克兰计划中说，30万栋将建在城市范围内，10万栋将建在未开发的土地上。

这对城镇和市郊将意味着什么？

市中心有更多的高层大楼。在10个大都市中心，公寓楼可高达8层。在大多数的市郊，公寓楼可高达四层以及密集的住房。

市民如何发表意见？

奥克兰市议会正在为居民和开发商制定一个规则手册，即统一计划。与地方委员会和部分团体的讨论已经开始。草案将在明年的3月份公布。