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何去何从

作者: 王立立    人气:     日期: 2004/9/16

周六的早晨，朋友打来电话，说是下午要参加一个房子拍卖，叫我也去看一下。她大致讲了一下房子的情形，挂断电话前，信誓旦旦地告诉我：“这个房子，我最多去到35万。”

我提前15分钟到达拍卖现场时，但见房子周围到处都是人，好不热闹。Home尚在open之中，人们前脚进，后脚出，像走马灯似的，想必门槛都快被踏破了。碰到了朋友，她告诉我说，看情形，竞争比她预想想得要激烈一些。于是自动把自己的底价抬高了5万，再次语气坚定地告诉我：“这个房子超过40万，我就不要了。”

拍卖很快就开始，也很快地便冲到40万万，我以为我的朋友会就此停手了，谁知她似乎忘了自己的“诺言”，还在那儿和其他三个人“较劲”，小脸涨得通红。我很想在一旁提醒一下，但紧张时刻，根本容不了我做任何举动。只好目瞪口呆地看着她一个劲地往上冲。房子最后以$450,500成交，归了朋友。一锤定音的时候，我象众人一样，也对她鼓起了掌，脑子里却在想：“她在搞什么名堂？比她的底价超过了5万呢！”

事后，我的这位朋友“自圆其说”其行为道：市场决定价格。又不是她一个人冲到45万，而是有好几个人都同时争到差不多这个价位，她只不过是比第二高的买家多付了$500块钱而已。她也想以40万或是35万买下这个房子啊，但其实只是自己一厢情愿的梦想罢了！

唉，姑且不论朋友是否买贵了这个房子，应该说，她的经历其实是颇能反映目前这个市场行情的。相信其他正在看房的人也一定有同样的体验，你心里觉得一栋房子最多只值20多万，但往往却卖到30多万。又或者一栋你认为只值50万的房子，最后却以70万成交。你看来看去都觉得不值的房子，却还是很快地被别人买走。蹉跎来蹉跎去，只好眼睁睁看着房子走得快，卖得高。想起一位客户朋友说的话：“一觉一醒来，哦，房子又没了，价格又涨了。”倒是颇为形象。感觉上市场一片闹哄哄的，四面八方，东南西北，到处都在买啊买啊。种种统计数据更是表明，市场完全没有停顿的迹象。奥克兰的气温虽然日益在降低，房市的温度却仍是在不断地攀升。雨季的来临，丝毫也未熄灭一点人们买房的热情。这个冬天，房地产一点也不冷清了。

而我们的市场，是处于大涨前的前奏，很快就要到了顶峰？抑或还会继续维持相当长一段时间（例如两年或更长）的增长？市场是仍健康地发展着，抑或已孕育着危机？此时，作为经验老到的投资者或投机者的你，是该及时抽身出来，还是继续恋战？又或者是新兵一名的话，此时加入滚滚洪流的投资大军，是不是为时已晚？但如果不搭上这班车，又要等到何时，房价才会回落……何去何从的房价，真的令人有些无所适从了。

记得我在96、97年时，听见不少客户说，“唉，我要是在94年或95年多买了几栋房，如今岂不就发达了？”今天我仍是听到同样的话：“如果我在2000年或2001买了十栋八栋房子，我现在就是百万富翁了”。唉，当然都是马后炮。但如果你今日预测纽西兰的房价还会强劲增长一至二年的话，你大可多买几栋啊，两年之后脱手，保准比打任何工都强呢。但市场上会有多少人敢这样做？于是只好又等两年之后发表“马后炮”言论了。毕竟，快进快出，低买高卖，短炒获利，只是那些大胆勇敢和眼光极准，或是莽打莽撞、不知深浅却运气极好的人玩的游戏，对大多数普普通通、谨小慎微的人来说，房地产投资还是一项长期行为。

一路以来，在我的文章中，应该说了房地产投资的不少好处。日前一位客户打来电话，说是想听听反面意见。我想我也应该“公平”一些了。这里姑且不去评判目前的市场如何，一向认为，就象任何其它的投资一样，房地产投资也是有其风险的，且更不是适合每个人的一项投资。于是今日不妨反其道而行之，强调一下房地产投资的不好处吧（其实也是老调重谈）。

首先，很多人投资房子（注意，这里并不包括自住），是相信房价永远会上涨，人们很难接受相反的事实，尤其是在市道好的时候（当然，长线的话，任何投资都是上涨的，但这个“长线”要等多长，又或者你有没有这个耐心，便是得考虑的了）。但记住，what goes up , must come down，如果你正好在高价位入市，其后由于种种原因（例如回流），又不得不在低价位卖房的话，亏本自然是逃不脱的。且相比股票基金等投资，房地产套现相对要难很多，尤其在市道低迷时，就更不容易了。这点尤其适用于在纽西兰尚没有长期打算，或暂时还不知道未来会不会留在这个国家的一些移民。

其次，大多数人在买投资房时，都是找銀行贷款，不少更是100％贷款。贷款虽容易，却不是“无息”的，庞大的债务仍是要偿还的。如果房子好几年都不升值，债务又偿还得很慢的话，你就得想想这适不适合你了。一位投资者，97年以23万买了一栋投资房，找银行借了23万。六年过去，本金只偿还了2万多一点（记住，你每周偿还的贷款数额中，利息是占绝大多数的）。偏偏他买的那栋房，又未见有什么升值，如果现在卖出去，基本上是亏本的。还不要去想过去六年管理租客的烦恼了。

再次，租屋市场也是有起有落的，虽然目前的租金不俗，但并不保证以后都是这样。加上在纽西兰，不太好的租客为数还真不少，拖欠房租，损坏房子不是不普遍。法律又似乎更偏重于保护租客的利益。作为房东的你，有没有足夠的心理准备，时间与精力去和租客打交道呢？

最后，房子不是买了就搁在那儿不用去管了的，你还得去照顾它，打理它并维修保养它。不记得是谁曾说过这么一句话：“Ask not what the physical asset will do for you, ask what you are going to have to do for it”。不要光想着房子会给你增值，想想你要为它付出什么吧！有一位投资者，其出租房浴室下面的木头全腐烂了，为了修理它，不得不把整个浴室的设备全拔出来，重新修理下面的基础。大几千元的修理费就这样使出去了，想想一年的租金也不比这多多少！

唉，我在写这些投资房的“坏话”时，好象把以前所说的“好话”全都推翻了似的，原来我也会自相矛盾。终归认为，房地产投资的确是个很大的commitment，耐心、热情、毅力与承受能力一一不可缺少。但生活中你做任何事，想要得到一点回报的话，又何尝不是这样呢？

Successful Investing!