统 计显示，新西兰退休村里的退休单元正以每年6%-10%的速度增加，在每年发放的新房营建许可中有6%发放给了退休村项目。目前新西兰全国大约350家退 休村中，约三分之一是由5家最大的公司经营着，分别是Bupa Care，Metlifecare，Oceania Group，Ryman Healthcare和Summerset Group。

上个月，Summerset公布其年度利润实现同比翻番，年度净利润达3420万元。去年11月，Ryman Healthcare公布的半年报中半年毛利润为5850万元，提升22%。Metlifecare也发布预期称6月年度的预期利润额为 3400-3800万元。另一些小型的退休村利润额也都处在历史最佳时期。

与此同时，从消费者的角度，有关对退休村现有规则不满的报道时现报端，居住在里面的老年住客说，他们同时“享受”的是一种“经济上的不平等”，他们从“经济上被剥削了”，在规则上，现在的规则太有利于退休村开发商和经营方，而不是消费者。

一边是退休村不断上涨的利润，一边是消费者的埋怨，那么，两者之间有什么样的联系呢？

从产权中获利 退休村包赚不赔的基础

假设建造一套公寓单元需要花费20万元，那么如果30万元卖出，已经有赚头了，如果你没有真的卖出，而只是卖掉了使用权，那么就更赚了，因为这意味着这套公寓每次转手，你还可以再通过交易赚一次。更不要说只要有人住在里面，还需要交纳每星期的ongoing cost。

这就是新西兰退休村的普遍做法，而这都是合法的。在新西兰，约80%的退休村住户购买的都是退休单元的使用权，难怪退休村的股东都得到了高额的回报，当然，好的生意（good）不见得是kind的生意。

老年人入住退休村时签下一纸居住权利合同occupation right agreement (ORA)，里面包含了所有条款，目前法律没有规定客户必须在律师的帮助下详细了解这些条款的意义。

有消费者认为，不少选择退休村的人，也没有其他更多选择了，他们会仔细了解合同条款的意义吗？未必。一位父母都居住在退休村的消费者甚至认为，退休村与其说是照顾老年人的生意，还不如说一种地产生意，“他们通过消化老年人的积蓄来赚自己的钱。”

这位消费者的父母生活在南岛一家退休村中。他们2000年购买了这个退休单元，2006年时出售，这段时间本来是新西兰房产周期的上一个高潮期，但当他们卖掉退休单元时，不但不见利润，而比买的时候低30%。

这是因为根据规定，他父母的退休单元不能在公开市场上出售，而售价也是由退休村说了算。当前任房主退出时，会产生一个“deferred fees”，也即是退休村返还买家当初的购买款时，扣除的比例。目前新西兰退休村的普遍扣除比例在20-30%。

而当退休村再次出售使用权时，当然是一个更高的市场定价。所以，在这种模式下，不管房地产市场如何涨，只购买了使用权的老年人将无法获得增值收益。

除此之外的ongoing cost每周约百元

新西兰退休村5大经营商之一的Ryman发言人承认居民无法获得地产增值收益的事实，但他又说公司的利润增长，是“退休村居民生活愉快，对服务的需求更加旺盛”的结果。

“Ryman每年将利润的一半再投入到新发展中，我们在过去15年投资15亿元用于建设，2007年以来我们建成了1500个新的老年护理床位，占该时段新西兰全国新增床位的75%。”

而Metlifecare公司位于奥克兰的The Poynton，地点就在North Shore Hospital旁边，现在1房units售价$495,000到$575,000，两卧房units售价最高$715,000，三房最 高$950,000，当然，离开的居民——或者他们的亲属——也不能全额取回售价部分。

老年权益组织Greypower的发言人Bill Atkinson说，退休村经营方的很大利润部分是从deferred fees这种“退出费”中获得的。

关于deferred fees的现行比例，Ryman为20%，Bupa为28%，Metlifecare和Oceania最高达30%，Summerset为25%。经营方收到钱后的使用去向，有的给了股东分红，有的用作投资。

以前，除了deferred fees之外，原住户搬走退休村时还要收取一笔重新整修并出售的费用。这笔费用因为争议也很大，在2006年法律改变，要求由退休村方面承担，结果，整修 费用是不再直接向住户收取了，但羊毛还是出在羊身上，取而代之的是退休村都提高了deferred fees的比例5-10%不等。以40万退休单元为例，5%是2万元，经营方足够用这笔钱重新粉刷和换地毯了。

花了50万搬进去，每周还要至少100元费用，卖掉的时候不会有资产升值，这听上去好像没有吸引力，但却是标准模式。

目前新西兰退休村的平均ongoing cost为每单元每周$120，费用区间一般在每单元每周$69到$150之间，不管是一人还是两人。

“法律将太多‘解释权’给了经营者一方”

Greypower的Bill Atkinson提醒老年人，入住前应清楚了解费用的结构。在有的退休村，比如说Ryman系统的，收取的费用是在入住期间固定不变的；而在另外一些退休 村，费用会根据消费物价指数进行调整，或者可不受限制地提高。“有些条款是归经营方来解释的，那么你要想一想，如果费用增加了5%，而退休金只提高了2% 该怎么办？”

退休村的居民们抱怨，2003年通过的退休村法Retirement Villages Act把太多的“解释权”给了经营者一方。这给提价、更改服务、不合理管理和缺乏沟通等常见问题制造了生存空间。

对此，奥克兰一位执着的退休村居民Robin Wilson正试图建立一个老年居住者的协会，以代表居民方面的利益进行更多交涉和游说。他们的目标之一就是要促成Retirement Villages Act重新检讨。

Robin Wilson说，“原本市场的力量是自由竞争和选择的最佳方式，但是在退休村这个领域，居民的选择很少，法律的规范很不详细，对居住者的保护也十分薄弱……现在的情况是，经营方一支独大。”

案例

汉密尔顿一名妇女Olive和她妈妈Ruth走上了漫漫维权路。现年75岁的Ruth在10年前以$279,000的价格购买了位于Albany的 Fairview Lifestyle Village退休单元使用权。后来她将这个退休单元的独立房型和另外一个公寓房型置换，直到去年9月她搬去汉密尔顿的一个老人院。

经过各种费用抵扣包括重新整修的费用，她原始的$279,000最后到手仅$200,000。

而据了解，当她原来住的退休单元的独立房型再次销售时，卖给新住户约为60万元。

让这家人感到更不满意的，其实是在房产再次售出前的5个月里，他们还需要不停支付每个月700元，总计$3500的ongoing费用，包括其实未曾使用的电费、水费和餐费。

当Fairview的律师参与此事后，这家人也更恼了，决定向退休委员会投诉。

不过，尽管作为监管方Retirement Commissioner接受这些投诉，但据报道去年一年的正式听证只有3次。

现在对退休村行业的监管是否有力？经营方和消费者各执一词。Greypower一方认为需要一个政府专员有权力和权威处理各类纠纷；而代表经营方利益的Retirement Villages Association则认为现在的法律已经足够偏向消费者。

Retirement Villages Association执行总裁John Collyns是这样说的，“我们认为（现法律）在保护居民和退休村盈利之间做出了一个好的平衡……因为如果退休村不能赚钱，这些老人以后就找不到地方住了。”