朋友约六年前买了第一栋房，最近打算换房。每每外出看一轮房子，回来就会向我这个老友汇报一番。几个回合下来，朋友埋怨道：‘看来看去，都是些破房子，真是没什么好买的。’我其实很理解她的这番话。她当然不是指房子真的很破，而是指在她预算价位内的房子，与她对房子的实际要求，出入太大了。失望之余，当然觉得房子不值了。其实，又岂止是朋友一人这么认为。过去的这两年时光，奥克兰的房价的确是升了很多，如今如果还抱着捡‘Bargain’的想法，几乎是不太现实了。真要买到合心意的房子，往往非得超过你的预算不可。

朋友又说，现在稍好一点的房子，买卖形式动不动就是‘Tender’。不像以前，房子的买卖大多是明码标价，即卖主开价，买主还价。朋友不喜欢‘Tender’，称之为‘黑箱作业’，心中很是没底。出的价稍低一点，房子往往就被别人买走了。如果房子‘有幸’被你买中，极有可能你出的价格又偏高了，此时真不知道是‘有幸’还是‘不幸’。总之，到头来，买不成觉得遗憾，买成了又怀疑自己成了个‘冤大头’。唉，还不如参加Auction，至少知道别人的价位在哪里。朋友称Auction为‘明争’，‘Tender’为‘暗斗’。她说她是宁愿‘明争’（Auction）也不愿‘暗斗’（Tender）。我的另一位朋友也不喜欢Tender，她说只要一看到是‘Tender’的房子，她就自动放弃，不去考虑了。她说她不喜欢这种神神秘秘，把人搞得七上八下，又没什么把握，且往往浪费时间与精力的买房方式。看来，房地产公司也该考虑减少这种销售方式了。

象很多正打算买房的人一样，朋友也有些犹豫不定。房价已升了这么多了，现在买合不合算呢？迟点房价是会继续升呢？还是会跌下去？毕竟，买房也是个很大的commitment。对于朋友的疑问，我真是没有一个明确的答案。事实证明，绝大多数的人买房时，都是不知道自己到底做得对不对的。正所谓时间证明一切。只不过，此时的一切都不过是‘马后炮’了。

所以，我对朋友到底该不该买房的意见是：‘根据自己自住或投资的需要，同时多了解一些房地产知识，再凭自己的感觉行事。’朋友的智商不算低，行事错不到哪里去。她买什么或是不买，我都是会支持的。更何况未来的事我们又如何预料呢？

当然，我仍是纸上谈兵，对朋友讲了一些房地产投资的‘基本理论’。我们虽然很难预测房价会涨还是会跌，但至少知道哪些因素对房地产市场有影响。概括有如下几点：

1）房屋贷款利率 市场上人们对利率是比较敏感的，如果利率只是轻微地调动，还不致于有太大的影响。但当利率一升再升，或是一降在降，此时，对房地产市场便有较大的影响了。

2）容易不容易借到钱 因为多数人买房需要向银行借钱。如果银行的贷款政策灵活、宽松，那么购房的人在财务上便有把握了。反过来，如果银行的贷款政策苛刻、严格，那么相当一部分买房的人便受阻止了。

3）租金的水平 对于买投资房的人来说，人们最依赖的便是租金的高低了。

4）对租屋市场的需求 只要需要租屋的人多，那么这个市场上投资的人就多。

5）工作就业及人们的收入水平 显然，有收入，心中才踏实，人们才够胆量买房。

6）政府的政策 是对市场有鼓励作用呢？还是起到阻止作用？

7）立法 与第六点相似

8）移民的增长或减少以及人口的变化 这一点其实是非常重要的，尤其是对纽西兰这个小国家来说，移民人数的增减总是每次房地产高峰和低谷的催化剂。

以上这些因素，都无不影响着房地产市场。我对朋友说，当她对这些因素分析一下之后，或许对房地产市场会有所感悟。最后，我给朋友读了一位投资家的四句话：

1）The Best time to sell is when you don’t want to

2)The Worst time to sell is when you have to

3)The Best time to buy is when you don’t want to

4)The Worst time to buy is when you really want to

好好玩味一下吧，我对朋友说。