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房地產的報酬率與風險

作者: Tina Chen    人气:     日期: 2005/7/27


購買屬於自己的房子,是我們一生中重要事情之一,在購買房屋的時候,不僅要考慮房子的大小、格局、交通、及附近環境公共設施等等因素,在追求舒適生活環境空間之時,相對必需承受較沉重的經濟負擔。

紐西蘭「不動產協會」所發表的有關房地產的訊息及數字,是紐西蘭人所公任的最新及最可靠的,該會最近在其所發佈的訊息中表示;在過去的四個月中,奧克蘭地區的房價有下跌到近乎百分之五的現象,這說不定可以證實一些專家們所預測的,房地產業的泡沫最後可能要脹裂了。

根據該會所發表的數字,自從今年三月份,奧克蘭地區中等價位房屋的房價飆漲到四十三萬五千元之後,接連的四個月房價都有回落的趨勢。在過去的四年中房價幾乎漲了百分之六十,現在已回跌了兩萬元左右。

奧克蘭地區的平均房價也有一點回跌的趨勢,由三月份的每幢三十七萬兩千元,回跌到六月份的平均每幢三十六萬六千五百元左右。同時六月份的房屋銷售量也降低到兩千四百九十六幢,去年同一時間的銷售量是兩千六百一十五幢。

Manukau North Shore Papakura 三個地區房屋市場仍然是相當的活躍,但是在Waitakere Auckland兩地的房屋銷售量卻是降低了,因此使得整個奧克蘭地區的平均銷售量也被拉了下來。奧克蘭地區的這種情況與紐西蘭全國剛好相反,紐西蘭全國的房價現在仍然是上漲的,中等價位的房價仍繼續的攀升中,上個月每幢房屋的平均的價格是二十八萬四千五百元。

PMI 房貸保險公司曾經預測;紐西蘭全國某些地區,在未來的一年中房價可能會有下滑的趨勢。在最近一期的「經濟學家」(Economist)雜誌中形容房地產業的售價是歷史上最大的財政泡沫。並列舉紐西蘭是世界上收入與房屋租金相較之下,房屋的價格漲到最高記錄的九個國家之一。
    Bayleys
房地產業的Kirsty Stevenson 說; 現在奧克蘭地區房地產市場上住屋的價格已經到達一個穩定的停滯期了。好賣的房地產仍然賣的很搶手,不好賣的房地產情況依然照舊,價格好、地點好的房屋仍然 是買賣的紅紅火火,火火紅紅。由於專家們的預測及新聞媒體的報導,認為現在的房價過高,銀行的房貸利率又一直不停的往上飆,因此使得購屋者更謹慎小心,因 此房屋在銷售的過程中會在市場上停留的稍久一點。

Westpac的首席經濟顧問Brendan O'Donovan 說;在都市中的房地產的銷售速度之所以減緩的原因之一,是有些投資者們在觀看是否有更好的投資區域或環境。購買投資屋的人都是注視著能夠收得最好租金的地區,使得收到的租金與投資的成本之間,能得到最大的回收與經濟效益,因此重心便由市區轉移到市郊。

「不動產協會」的會長Howard Morley也 承認不動產房價是有點回跌的趨勢, 但是他不認為將會有更嚴重的情況發生。他認為;發生在奧克蘭市的中等屋價下跌的現象,應該與日漸增多的低價公寓的銷售有關。也有許多的購屋與投資者要等到 九月大選選完了之後才會做出最後的決定。而且我們也不能因為二萬、三萬甚至是四萬或五萬元的價格波動就說房屋的大跌價即將來臨。
  有許多購買房屋或土地的人不是 自己住而是用來投資,在波濤洶湧的金融市場中,不管投資者或投機,其共同的目標都是相同的想要追求最高的報酬;但在外顯的行為上,投資與投機是無法明確判 別的,因為大家的行為都一樣,就是買或賣,甚至有時投機者的獲利反而遠大於投資者,這種 顩r也常發生在不動產與土地的購買上。

  物理學家牛頓在投資失敗,散盡家產之後,他說:「天體的咝熊壍溃铱梢跃_計算到幾公分和幾秒的差距,但我卻無法估算出一群瘋狂的人,會把指數帶向何處。」此話說出了投資市場是藝術還是科學的撲朔迷離,彷彿是在欣賞印象派的作品一樣,我們是永遠無法看清其輪廓的。

「生物科技投資高手」的作者Tom Abate說:「只有見聞淵博而且根據情報行事的投資高手,才能在這複雜的產業界繁榮壯大。」好的投資理念,有賴於對投資理論及實證經驗的理解,因為報酬率與風險的關係是正比,所以長期投資所承擔的風險應比短期投資高,這是因為長期投資人不需於不利時機調整投資組合而遭受損失,因此可獲得較高的平均報酬。

 資學的理論基礎,到一九六年 代馬可維茲提出以投資組合來分散風險的理論,才漸漸建立起來。馬氏的主要貢獻在於證明當投資組合的資產數目增加時,可以在期望報酬率不減少的情況下,將風 險數量化,並喚起大家對風險的注意。但風險的降低有其極限,任何一個投資組合的總風險,有一部分的確隨資產數目增加而減少,這部分稱為「可分散風險」;而 剩下的一部分是無法分散掉的,叫做「系統性風險」。

同時要注意的是投資人應按自己的財務條件,生活目標及風險偏好,做投資規畫,年齡與風險承擔能力是息息相關的,年輕時不注意長期投資的好處,或年老時承擔太高的風險,都是不智的。
    




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