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售屋前的準備

作者: Tina Chen    人气:     日期: 2005/7/28


        在極端重視專業的今天,大多數的售屋者都是委託房屋仲介公司幫忙售屋的,過去曾提到過,房屋的最終價格在於買方所願意支付的價格,不是當初購入的價格也不是鄰棟房子上個月的售價,售屋的目的就是想要賣一個好價位,而房屋的銷售價格可能取決於以下幾個因素:您是否急於處理這棟房子呢?您是否正處於買方市場呢?如果是這樣,您可能要設定一個低於一般行情的價格了。如果您並不急著出售您的愛屋,且目前市場需求殷切,正處於賣方市場,您自然可以把價格設定在比一般行情略高的水準上了。 

房屋的售價是決定在整個售屋流程中是最關鍵的一道程序,它關係著潛在買方與您進行進一步接觸的機會。價格若定的太高,買方可能在搜尋的階段就與您擦身而過,根本沒有進一步與您洽談接觸的機會,您花再多的時間準備都是枉然;反之若價格定得遠低於市場行情,雖然交易很容易就完成了,您事後可能會懊惱不已。所以,為了避免太過與不及,如何訂出一個中庸的合理價格,事前市場研究是不能忽略的,在此提供一些建議讓您參考: 
       
如果你考慮找個經紀人協助您處理您的房子時,建議在決定前多和幾個經紀人進行面對面的討論。一個好的經紀人會對您的房子提供一個中肯而不浮誇的價格建議,估價高的經紀人或許可以博得您的好感,但是如果價格過高反而必須在事後作調整,結果可能更糟。因此,多問多比較, 是您必需做的工作。
        
除了詢問經紀人之外,還可以自行蒐集鄰近的交易行情,或是相似房子目前在市場上的待售價格方面的資料。但是有時後候蒐集的資料可能不如透過經紀人所得到的正確,而且管道比較少是這個方法的缺點。

了解一個房子的價值時,最有效最客觀的方法大概莫過於市場比較法了,在您決定售價前,最好花一些時間去詢問附近房子的實際成交價格,如此作為您在出價的一個基礎。但是在實際進行時有一些地方要注意。若您詢問的是仲介業者,在保護客戶的隱私權的前提下,您通常沒有辦法問到某間特定房子的確實成交價。若您透過街坊鄰居的小道消息,原住戶為了提高自己房子的身價,通常都會有灌水的行為,而這樣的心態與行為也會發生在屋主的身上,因此要特別注意。 
        
您也可以委託專業的鑑價公司來為您的愛屋作一次公正、專業的評估,一次鑑價報告可能要花一點錢,但是對於動則幾十萬上百萬的房子而言,能夠提供一個專業的價格,避免過低的定價所造成的損失,專業的協助是值得的。經濟一點的,您可以詢問附近的仲介業者,若您是透過仲介業者的詢問,建議您多問幾家、多問幾個人,如此才能避免因為樣本太小而導致估計上的偏誤。得到一個更客觀、更公正的參考價格。

目前的市場上買賣的情況如何是決定價格的最大因素。如果目前的市場上買氣相當暢旺,也就是您處於一個賣方市場,您的房子可能同時有許多有意願的買主存在,價格可能因為潛在買方彼此相互競價而提高。相對的,如果目前市場上的買氣停滯,市場處於買方市場,買方的議價空間相對較大。您的房子可能會很久都乏人問津,在求售變現的壓力下,最後的價格可能不能如您之意。 
       
買賣的價格,往往決定於需求,太急的話,一來在短時間內,難以找尋到理想的買方,二來給買方有機可趁,當然在價格上就較遜色,所以出售前要有計畫,也要有耐性,這是賣個好價格的先決條件,不要因心裡感到煩躁,就草率處理。 
       
房地產是時價,所以務必要隨時注意國內政治、經濟之動態,以及股票、黃金的走勢。房地產的暴漲及慘澹經 I,都會受到世界性經濟影響。所以建議您若有多餘的房屋,在漲勢時就要考慮出售,尤其是屋齡較久及有缺陷的房屋,更是如此,因為在漲勢中買方的選擇較少。 
       
有些屋主喜歡自售,但屋主自售時常發生二種現象,一種是很快賣掉,另外則是短期內不容易賣。因為一般屋主都以鄰居的價格為依據,所以當鄰居的價格因不懂行情價格訂低了,就便宜了買方而本身卻不自知。如果價格訂高了,卻在毫不知情下,因找不買主而浪費了時間及精神,甚至延誤了售屋時機。因此確實了解附近行情雖然有其必要,但是要廣面的了解,研判分析,才不會吃虧。

再者,身為現代人,對整體都市計畫之瞭解是必要的,它可讓您知道,您居住的區域有何展望,或您居住的環境有何改變,如公園、綠地或道路的計畫,都會影響整個區域價格的改變,所以了解愈多,計畫便愈周詳。 
        
現在是講求生活品質的時代,買方相當注意第一眼的感覺,所以在售前房屋做個適當的內部整理是必要的。不僅可以提昇價值感,而且可減少買方的排斥性,因為購買中古屋的人,需要的就是減少不必要的麻煩及最好是不必花時間、心血再去裝修。所以建議賣方在售屋前可以先修整格局及房屋外表,創造另一層面的使用價值。 




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