题图：奥克兰市议会上周批准在中央商务区建造更多公寓并提高公寓密度。

（《澳纽网》综合NZ Herald编译报道）奥克兰市议会正秘密制定一项全新的住房密度化蓝图以及针对洪水易发区域的新建筑限制规定。此举旨在应对城市面临的两大核心挑战——日益增长的住房需求及气候变化带来的自然灾害风险，同时也是对中央政府要求增加住房供应压力的回应。

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应对双重挑战：市议会闭门酝酿新蓝图

这项被称为“综合密度化规划变更”（Integrated Intensification Plan Change）的新规划方案的细节，已在一场非公开的研讨会上向市议员们进行了分享，预计将在未来数月内公之于众。此前，市议会于上周刚刚批准了市中心区域更高的建筑限高和更大的建筑密度，旨在使中央商务区（CBD）内的住宅和商业容纳能力提升四倍以上。

新蓝图的制定，借鉴了前工党政府为增加住房供应而放宽规划限制的工作，并紧随2023年毁灭性风暴以及现任资源管理法改革部长克里斯·毕晓普（Chris Bishop）对《资源管理法》（RMA）的重大改革之后。

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市长与政府“对表”：实用方案降风险增容量

奥克兰市长韦恩·布朗（Wayne Brown）形容这项工作“有点像RMA的体操表演”，并表示支持预计将于6月提交国会、8月通过的相关立法。布朗市长强调，他与中央政府在规划灾害应对措施的同时，提高市中心、主要城镇中心及交通走廊住房容量的解决方案上立场一致。他指出：“方案必须具有可行性、实用性，并且能够迅速实施，同时将纳税人的成本降至最低。”

市议会规划总监梅根·泰勒（Megan Tyler）表示，新规将更好地保护民众和财产免受重大洪水风险、山体滑坡、海岸侵蚀及其他自然灾害的威胁。她承认，自奥克兰周年庆长周末和气旋加布里埃尔风暴损毁数千处房产以来，现行的《奥克兰统一规划》（Unitary Plan）未能阻止数百套新住宅在已知的城市洪泛区内获批。这是因为《统一规划》不允许“降低区域规划密度”（downzoning），使得市议会被困于现状。泰勒补充说，新的密度化规则将回应政府在城镇中心及其周边以及关键交通走廊增加住房和商业机会的期望。

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中央政府施压：RMA改革力促高密度开发

中央政府在住房密度化问题上持续向市议会施压。资源管理法改革部长克里斯·毕晓普在今年3月的一个活动上明确表示，明年城市铁路连接线（CRL）的开通，应伴随着车站步行范围内高密度、多功能开发项目的涌现。他曾对规划专员否决位于Karangahape路CRL车站附近一栋11层办公楼的决定感到“身体不适”，并以此为例说明为何政府要废除RMA，代之以“一个以财产权为基础、更为宽松的赋权体系”。

毕晓普的RMA改革还可能影响到奥克兰的“特色区域”（Special Character Areas）内的别墅和平房，以及列入名录的遗产建筑和区域，并旨在减少对住房建筑形式、外观以及内部设计要求的规管。他还期望未来几十年内，在城市铁路线沿线能出现10至20层高的公寓楼。

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市议会反思：中密度住房质量引担忧

面对中央政府推动标准化分区和放宽规划限制的意愿，奥克兰市议会则强调了一项关于中密度住房的研究结果。该研究由市议会经济与社会研究评估团队在2023年进行，发现联排别墅和低层公寓等热门住房形式存在质量问题，例如更适合小型家庭而非有孩家庭、夏季酷热、卫生间过多而储藏空间不足、停车位短缺、车库被用作储藏室或健身房，以及隐私问题等。在研究分析的110个已获批的规划中，超过一半的住宅内部楼面面积小于新西兰和澳大利亚的最佳实践指南。

研究指出，过去十年奥克兰新建住宅已从独立式住宅转向大量中高密度住宅。例如，2023年奥克兰获批的新建住宅中，62%为“联排别墅、公寓和单元房”。

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未来规划方向：聚焦低风险区域 提升灾害防护

市议会规划委员会主席理查德·希尔斯（Richard Hills）表示，根据新规，市议会将有权选择不执行前政府关于在奥克兰大部分地块允许建造三栋高达三层住宅的指令，但政府已明确要求市议会必须在新的密度化规划变更中找到相同或额外的住房容量。希尔斯强调，新的规划变更将包含更严格的规定，以更好地保护民众和财产免受洪水及其他灾害的影响，并将“借此机会将更多住房容量集中在风险较低、交通连接更好的地方”。

然而，Waitematā和Gulf区议员迈克·李（Mike Lee）则对这些拟议中的改变表示担忧，他认为尽管有上世纪90年代“鞋盒公寓”的惨痛教训，城市的田园郊区和遗产风貌区似乎仍将成为开发目标。

（《澳纽网》特约记者Canby 编译报道）

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