题图：房产经纪人经常向买家强调，CV 在衡量房产售价方面的局限性。照片/Fiona Goodall

（《澳纽网》综合OneRoof报道）奥克兰市议会于今日（6月9日）公布了最新的政府设定房产估值（Capital Value, 简称CV）的概要数据，完整数据将于明日正式发布。数据显示，自上次估值以来，奥克兰住宅的平均CV下降了9%，至129万纽元。然而，市议会特别警告称，这一最新估值并非房产当前市场价值的指标，同时由于该估值基于一年多以前的市场状况，其在当前市场中的实际参考价值也引发了房产中介和专家的激烈辩论。

广告 | Advertisement

在澳纽网做广告 ｜ Advertise with us

各区表现迥异：大屏障岛逆势大涨38%，部分中区跌幅惨重

此次CV估值的时间点为2024年5月，与上一次估值的2021年6月相比，奥克兰的房地产市场发生了显著变化。

• 总体趋势： 住宅物业的平均CV下降了9%（约11.7万纽元）。商业物业价值下降5%。然而，生活方式（Lifestyle）和乡村物业价值上涨了4%，工业物业价值则上涨了5%。
• 地区赢家： 大屏障岛（Great Barrier Island）的房产价值逆势飙升，自2021年6月以来大幅上涨了38%。罗德尼（Rodney）地区的房产价值则基本保持不变。
• 跌幅较小地区： Hibiscus & Bays、Upper Harbour和Franklin等地方委员会辖区的房产价值跌幅较小，在1%至4%之间。
• 跌幅较大地区： Puketāpapa、Albert-Eden、Maungakiekie-Tāmaki、Waitematā和Whau等地方委员会辖区的房产价值则遭遇了13%至14%的急剧下跌。市议会认为这反映了各个独立市场的变化。
• 开发潜力区受挫： Māngere、Henderson、Massey、Glen Innes、Point England和Panmure等地区此前因具有开发潜力而备受追捧，但由于市场需求减弱，这些地区的房产价值也出现了较大的跌幅。

广告 | Advertisement

在澳纽网做广告 ｜ Advertise with us

官方解读：高利率冷却市场，估值仅为分摊地税

奥克兰市议会首席经济学家加里·布利克（Gary Blick）解释了两次估值之间出现巨大差异的原因。“在2021年进行评级估值时，官方现金利率（OCR）处于历史最低点。我们看到了极低的抵押贷款利率和对房价的强劲上行压力。”

他对比道：“相比之下，2024年的评级估值是在OCR已升至近期高点5.5%的背景下进行的。更高的利率冷却了买家需求，导致了房地产价格的下跌。”

布利克同时强调了一个重要背景：“尽管出现了下跌，但2024年5月的房价中位数仍高于2020年3月OCR下调之前的水平，并且至今仍然如此。近期这个‘异常陡峭的涨跌’经济周期，有助于解释为什么一些房产在两次评级估值之间出现了如此大的波动。”

市议会在其新闻稿中着重强调了CV的真正目的，并明确指出它不应被用作房价指南：“评级估值是为了让地税（rates）能够被公平地分摊。市议会的估值不能准确反映房产当前的市场价值，也不应用于保险或抵押贷款目的。”

广告

Advertise with us

市场反应：CV还重要吗？中介与专家激辩

尽管官方一再强调CV的局限性，但奥克兰的房地产中介们向OneRoof表示，业主们无疑会密切关注他们的新估值。尽管它可能不是当前市场价值的真实反映，但对人们的心理仍然很重要。

Ray White Manukau的共同所有人汤姆·罗森（Tom Rawson）认为，新CV的实际参考价值“微乎其微”，他指出这些估值是在13个月前进行的，早已过时。不过他也表示，他所在机构目前在南区销售的大部分房产成交价都低于其2021年的CV，因此新的CV数据可能更接近当前的市价。罗森预计，那些因洪水问题或用水限制而影响了开发潜力的房产，其CV将出现巨大变化。

Ray White Mount Eden的所有人贾里德·库克斯利（Jared Cooksley）则表示：“每个人都会去查。他们会说，‘我觉得我的房子值200万，我的新CV是多少？’如果CV只有150万，我们的电话就会被那些想确认价格的房主打爆。”他认为，市场可能需要大约六个月的时间来消化和理解新CV对实际市场价值的真正意义。

广告 | Advertisement

在澳纽网做广告 ｜ Advertise with us

买家与卖家的心理战：新CV将如何影响未来半年市场？

对于一些卖家来说，CV的大幅下跌可能不是个好消息，但对于买家而言，这或许是个积极信号，他们可能会因为看到较低的CV而认为自己有了入市的机会。

在南区销售的Harcourts中介亚历克斯·邓恩（Alex Dunn）预测，新CV的影响将非常显著。“我认为在接下来的六到九个月里，如果没有非常充分的理由，想要以高于新CV的价格卖出房产将变得非常困难。”

他说：“我认为买家会非常坚决地参考新的CV价格，他们会说，‘既然市议会说它就值这个价，那我就只愿意付这个价。’”邓恩也预计，那些现在受到用水限制的房产将会受到冲击。他最近在Otara和Papatoetoe评估的一些房屋，其2021年的CV远超100万，但由于现在处于水务限制的“红区”，评估价仅在75万至80万纽元左右。

邓恩从业主那里得到的反馈是，他们普遍担心自己的CV会下降。但他也坦言，根据当前的市场状况，“很难找到让CV上涨的理由。我不认为会有太多人感到高兴。”

房地产数据公司Valocity的高级研究分析师韦恩·舒姆（Wayne Shum）表示，人们总是会将CV视为一个“大概的参考数字”，但他警告业主不要过分看重它。“说到底，CV的唯一用途就是让市议会用来分摊他们的地税负担。”舒姆还指出，自2024年5月以来，市场又发生了其他变化，这进一步说明了CV的过时性。

分类： 澳纽资讯

(即时多来源) 新西兰英语新闻 New Zealand English News

广告 | Advertisement

在澳纽网做广告 ｜ Advertise with us

 24,889 views