题图：房源挂牌量达到2015年以来的最高水平，买家拥有更多选择和定价权。照片/Fiona Goodall
（《澳纽网》综合OneRoof编译） 新西兰著名独立经济学家托尼·亚历山大（Tony Alexander）近日发表专栏文章指出，新西兰的房地产投资者正陷入一个进退两难的“陷阱”： 租赁市场因租客难寻而变得异常艰难；另一方面，销售市场则完全由买家主导，房东既无定价权也难以脱手。
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租客市场逆转：移民骤降与供应过剩的双重打击
亚历山大指出，租赁市场的疲软是房东们面临的首要难题。其背后是需求减少和供应增加的双重压力。
在需求端，新西兰的净移民人数在过去一年半中从创纪录的13.5万人骤降至仅2.1万人，远低于十年平均水平的5万人。更重要的是，人口流动的结构发生了变化：过去一年净流失了约4.5万名新西兰公民，这些人通常是购房者或稳定的租客；而流入的移民则更倾向于租房，并且可能多人合租，对住房单元的总需求拉动有限。
在供应端，情况同样不容乐观。许多开发商因无法售出新建的联排别墅，只能将其投入租赁市场。此外，由于国际游客数量尚未恢复至疫情前水平，大量此前用作短租（如Airbnb）的房源也转向了长租市场，进一步加剧了租赁市场的供应过剩。
这种供需失衡的直接后果是：房东招租变得异常困难。亚历山大与Crockers物业管理公司合作的月度调查显示，14个月前，还有净25%的房东认为很容易找到好租客；而现在，情况完全逆转，有创纪录的净40%的房东认为招租困难。同时，租金上涨的动力也显著减弱，计划涨租的房东比例从一年前的净82%降至现在的净44%，平均涨幅也从5.6%降至4.2%。
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买方掌握定价权：房源激增，买家持币观望
面对租赁市场的困境以及不断上涨的保险、地税和维护成本，许多投资者自然会考虑出售房产。然而，他们很快发现销售市场同样充满挑战。
亚历山大分析称，尽管抵押贷款利率已下降超过2%，但买家并未如预期般涌入市场。他们对自己的工作前景感到担忧，并且清楚地知道市场力量的天平已完全向他们倾斜。
目前，市场上的待售房源数量达到了自2015年以来的最高水平，买家选择众多，拥有强大的议价能力。市场中几乎不存在“错失恐惧症”（FOMO）的情绪，买家们普遍持币观望，从容不迫。
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市场何时反弹？专家预测或需等到明年下半年
对于市场何时才能迎来持续的价格上涨，权力天平何时能重回卖家手中，亚历山大认为现在下定论为时尚早。
“但如果非要我猜测一下，”他写道，“我可能会选择从明年（2026年）下半年开始。”他认为，若非一个关键因素的存在，市场本可能更早反弹，这个因素就是：新住宅的建筑许可数量仍处于相对较高的水平，这意味着未来房屋供应将持续增加。
他总结称，从1992年至今那种房价年均上涨6.3%的时代已经结束。展望未来，投资者对于房价的预期需要调整，年均价格涨幅能达到5%或许已是最好的情况。
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