（《澳纽网》综合编译报道）在房地产市场周期中，新西兰目前比澳大利亚领先了几步。我们已经熬过了经济低迷期最艰难的阶段，而随着“幸运之国”澳大利亚开始面临更加艰难的时期，新西兰的经验能为他们提供哪些前车之鉴？这又是否意味着新西兰即将迎来利好？
核心提示： 澳大利亚目前正面临着新西兰此前经历过的相同压力——通胀飙升、利率上涨，以及房地产市场被迫重置。
如今，澳大利亚的房价已经开始下跌。有经济学家认为，对于这个“幸运之国”来说，下跌才刚刚开始。
“我很少能如此确信地说，新西兰在经济增长方面将‘生吞’（eat Australia alive）澳大利亚，但我对未来两三年的这种趋势深信不疑。” 独立经济学家 Cameron Bagrie 断言，“其中一个重要原因就是，澳大利亚的房地产市场将进一步下跌。”
这种下滑已经拉开帷幕。根据房地产数据机构 Cotality 澳大利亚分部的数据，澳大利亚全国房价已较峰值下跌 0.7%，其中悉尼和墨尔本下跌 3.7%，首府城市整体价值下跌 1.3%。不过，珀斯、昆士兰和西澳的部分区域中心仍在增长。
以下是澳大利亚可以从新西兰房市低迷中学到的 6 个核心教训：
1. 最终决定市场的始终是“利率”
教训：借贷成本最为关键。 新西兰房市低迷给出的最明确教训是：房地产市场最终取决于人们能负担得起多少贷款。 Cotality 首席房产经济学家 Kelvin Davidson 表示：“房贷利率是关键。在短期内，这才是真正驱动房价和房屋销量的因素。” 新西兰在疫情期间借贷成本下降时房价飙升，随后又随着通胀抬头经历了数十年来最快的加息周期。结果是买家的支付能力发生了急剧变化。 “澳大利亚现在也看到了同样的情况，澳洲央行已经三次上调官方基准利率，房贷利率随之上升。”Davidson 补充道，“如果一切按同样的剧本发展，澳大利亚将面临销量和房价双双下跌的房市低迷期。”
2. 房价最终无法脱离“负担能力”
教训：房价不可能永远跑赢收入。 新西兰在进入低迷期时，房价已经远远超出了许多家庭的实际负担能力，尤其是在奥克兰和惠灵顿。随之而来的回调是巨大的，全国房价下跌了约 17%，一些最大市场的跌幅甚至达到 20-25%。 Infometrics 首席预测员 Gareth Kiernan 表示这种调整是不可避免的：“你不能让房价一直脱离人们的收入，还指望它是可持续的。数学规律总有一天会追上你。” Bagrie 认为，澳大利亚人对未来的下跌可能准备不足，因为他们已经几十年没有经历过重大的经济低迷了。“自 1991、1992 年以来，澳大利亚还没有经历过真正的艰难时期。他们安然度过了全球金融危机（GFC）和亚洲金融危机，新冠疫情对他们来说也只是个小插曲。” Bagrie 说道，“他们以为只要抬高房地产市场就能变得无比富有。房价上涨能制造财富幻觉，但最终，这是不可持续的。”
3. 增加房屋供应才是治本之道
教训：增加供应比单纯刺激需求更重要。 两国应对住房供应需求的方式是最大的差异之一。“新西兰经历了真正的建筑繁荣，” Davidson 说道，“规划变得更加宽松，释放了更多土地，这些额外的供应帮助重新平衡了市场。” Cotality 澳大利亚研究部负责人 Gerard Burg 指出，澳大利亚在建房方面面临更多障碍：“土地获取、监管障碍、各州政策、行业分散、劳动力短缺以及高昂的原材料成本，都让建造所需房屋变得非常困难。” 这意味着短期内澳大利亚的房价跌幅可能没有新西兰那么深，持续时间也没那么长（预计低迷期约为 15 至 16 个月），但如果能解决供应问题，市场在长期内会更加稳定。
4. 房地产市场从来不是“铁板一块”
教训：全国平均数据往往掩盖了真实的局部压力。 新西兰的经验表明，受当地就业、移民、开发和供应的影响，部分地区房价可能大幅下跌，而另一些地区则表现出韧性。 澳大利亚已经出现了同样的分化：悉尼和墨尔本领跌，因为那里的库存更多，民众负担能力更紧张；而库存水平低于平均的珀斯和布里斯班，直到最近都表现强劲。购房者和房主应减少对全国宏观头条新闻的关注，多关注自己所在城市、郊区和价格区间的实际情况。
5. 税收政策有影响，但并非决定性驱动力
教训：利率和负担能力比针对投资者的规则更重要。 此前曾有人预测新西兰针对房东的税收政策调整会摧毁房地产投资，但事实并非如此。 “澳大利亚现在有很多关于税收变化和取消‘负扣税（negative gearing）’的讨论。有人制造恐慌说投资者会抛弃澳洲市场跑到新西兰。” Davidson 表示，“新西兰取消过利息抵税，但房地产投资者依然在继续前行。这并不是房产投资的丧钟。” Burg 也同意税收并不是推动澳洲房价的主要力量：“投资者仍在市场中，税收很重要，但它没有负担能力和利率那么强大。”
6. 信心能迅速改变市场走向
教训：住房不仅是金融资产，更是情绪资产。 在澳新两国，住房都在家庭财富中占据巨大份额。Burg 表示，澳大利亚约 56-57% 的家庭财富与房地产挂钩，而新西兰这一比例约为 48%。“因此，即使房价只下跌了几个百分点，房主也会有强烈的感觉。信心是一个巨大的影响因素。”
新西兰的利好：逆转的“人才流失”？
这对新西兰来说有好处吗？Bagrie 认为答案是肯定的：“我认为此时此刻的澳大利亚，对新西兰来说是一个大好消息。”
他的论点是，新西兰在经济周期中走得更远——通胀正在缓解，利率正在下降，经济开始复苏；而澳大利亚才刚刚开始面对挑战。
这可能会直接影响两国间的移民流动。新西兰统计局（Stats NZ）的数据显示，虽然离开新西兰前往澳大利亚的人数仍在增加，但增速已放缓（从 2024 年的 40,600 人微增至 2025 年的 41,100 人）。与此同时，去年从澳洲回流新西兰的人数增加了 14%，达到 12,800 人。
基督城 Harcourts 的房产中介 Jack Marshall 证实了这一趋势：“我绝对注意到了来自澳洲的更多咨询。无论是想要回国的新西兰侨民，还是打算在这里投资或搬家的澳洲人。我们网上的一些房源，有 5-10% 的浏览量来自澳大利亚。”
对于新西兰而言，短期的利好可能是：在多年眼睁睁看着人才流失到澳大利亚之后，两国之间的经济差距可能终于要开始缩小了。
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