涉及 17 栋建筑、285 套单元、修缮预算飙升至 2.4 亿纽币 的奥克兰 St Lukes Garden Apartments 漏水楼灾难再度掀起巨浪！负责管理该庞大修缮工程的德勤（Deloitte）接管专家，近日正式向高等法院申请法律豁免权（Indemnity），以防止因任何潜在的管理疏忽或决策失误被陷于绝境的公寓业主起诉。此举引爆了业主的强烈愤怒，代表业主的著名律师直指：“时薪高达 900 纽币的顶级专业高管，凭什么拿‘免死金牌’却不承担任何职业责任？”
【澳纽网 9月2日 房产与法律深度编译】 （本网资深主编编译自《NZ Herald》高级记者 Lane Nichols 深度报道）
位于奥克兰 St Lukes 的 St Lukes Garden Apartments（建造于 2003 年至 2011 年间）是新西兰历史上规模最大、受灾最严重的漏水楼项目之一。然而，围绕这一巨大灾难的阴云不仅没有散去，反而陷入了全新的法律拉锯战。
一、 2.4 亿纽币天价“窟窿”：修缮费飙升至每户近 90 万
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项目规模： 该小区由 17 栋建筑物组成，共计 285 套公寓单元。
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预算严重暴胀： 早在 2019 年，奥克兰市议会等相关方曾达成一份 7000 万纽币的和解方案。然而随着工程不断延期和预算失控，目前的修缮总成本已飙升至令人咋舌的 2.4 亿纽币。
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业主陷入绝境： 许多业主面临单户 80 万至 90 万纽币 的天价修缮摊派款（Levy），不少人面临财务破产或被迫贱卖资产的边缘。
由于原项目管理屡遭延误和预算爆仓，高等法院于 2025 年 7 月正式指定德勤的高管 Robert Campbell 和 David Webb 出任破产接管人，接管该复杂项目的修缮方案。
二、 德勤接管人求“免死金牌”：称不应承担个人法律风险
在上一周致业主的一封信中，德勤接管人 Robert Campbell 证实，他们已向高等法院提出申请，要求为其在管理项目期间的行为提供法律豁免保护。
1. 申请免责保护的核心内容：
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恢复豁免条款： 要求法院重新引入并修正保护条款，除了“故意不当行为或重大过失（wilful misconduct or gross negligence）”外，免除接管人的所有个人法律责任。
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设赔偿上限与追溯生效： 替代方案是将任何针对接管人的诉讼风险全部转移至德勤公司本部，并对潜在赔偿金额设定上限；同时，接管人要求该免责保护追溯生效。
2. 德勤方面的理由：
德勤接管人认为，在代表业主履行如此复杂的职责时，要求个人承担潜在的诉讼风险“既不务实也不合理”。一旦面临业主诉讼，应对诉讼将消耗大量资金、拖延进度，并分散修缮工程本身的资源。德勤发言人补充称，这项豁免保护在此前方案投票时曾获得过大多数业主的预先批准。
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三、 业主与律师强力反击：“每小时拿$900，凭什么完全免责？”
然而，高等法院曾在 2025 年 12 月批准方案时删除了该豁免条款。当时法院明确指出：接管人是受薪的顶级专业顾问，拿着高额的专业服务费，并且可以通过购买职业责任保险（Professional Indemnity Insurance）来抵御风险，因此当时认为没有必要给予额外的免责保护。
代表反对业主的大律师 Tim Rainey 向《英文先驱报》表达了强烈抗议：
“最令人担忧的是，如果他们拿到了梦寐以求的全额免责保护，本质上就意味着没有任何人需要为管理失误承担责任。”
| 对立焦点 | 德勤接管人（Deloitte Administrators） | 反对维权的业主（Unit Owners / Barrister） |
| 收费与身份 | 机构获法院指定，承担高风险复杂修复工程 | 顶级破产机构，时薪高达 $900 纽币 |
| 风险承担 | 认为出于善意履职，不应承担个人被起诉风险 | 已有职业责任保险，不应把风险转嫁给业主 |
| 责任追究 | 仅在“故意不当行为或重大过失”下承担责任 | 任何管理疏忽或失职决策都应接受审查和追责 |
| 最终影响 | 避免诉讼拖延工程和分散资源 | 完全切断业主未来的法律追责与维权渠道 |
Rainey 律师代表的是一名居住在香港、孩子在新西兰生活的业主。该业主倾尽毕生积蓄买下公寓作为孩子的投资，如今却要面临近 90 万纽币的摊派修缮账单。
Rainey 指出，德勤作为新西兰最大的破产清算机构之一，本身就拥有巨额的职业保险。德勤此举的真实动机很可能是为了降低自身风险、从而节省保险保费。但这样做的后果是让早已倾家荡产的业主去为接管人的潜在失误“背锅”。
“这太不公平了，后果对业主来说是毁灭性的。”Rainey 表示。该免责申请将于本月在高等法院进行正式听证并作出裁决。
主编点评：
St Lukes 公寓项目是奥克兰房产史上一伤痕累累的“天坑”。
当业主们面临近百万纽币的修缮账单时，他们最初寄希望于法院指定的德勤等专业机构能够“拨乱反正”。然而，接管人拿着高达每小时 900 纽币的咨询费，却在第一时间向法庭求取“免死金牌”。
高等法院此前否决豁免权的逻辑非常清晰：天下没有享受着高额专业报酬却不需要承担职业尽职责任（Due Skill and Care）的道理。如果接管人在后续施工管理、资金调配中再次出现严重失误或拖延，全额豁免权将彻底封死业主寻求司法救济的唯一出口。高等法院本月的听证结果，不仅关乎这 285 户业主的生死存亡，更将为新西兰未来的破产接管与大型物业修缮领域划下关键的法律红线。
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