2022 年上半年已经过去，深圳楼市也交出了上半年的 ” 成绩单 “。
乐有家研究中心数据显示，刚刚过去的 2022 年上半年，深圳二手住宅仅成交 9965 套，同比大跌近 65%，录得 2007 年以来的最差表现，比 2008 年上半年还要少 52%。记者查阅数据还发现，尽管深圳二手房从 4 月开始出现环比上升，但月均 2000 套上下的成交量与业内关注的 5000 套 ” 荣枯线 ” 相去甚远。
” 利好 ” 没有明显提振购房者信心
最近一段时间，多个城市陆续松绑了楼市调控政策。作为一线城市的楼市风向标之一，截至目前深圳楼市调控政策并没有发生变化。而房贷利率下调等 ” 利好 ” 似乎并没有明显提振购房者信心。
（数据来源：乐有家研究中心）
” 相对于去年年底，成交只能说有一些回暖，但并不算很明显。” 在罗湖东湖片区，该片区的百仕达花园等小区一直都是二手房成交热点，在该地区从事房产中介工作的资深中介陈经理对记者表示，” 即使各地都在松绑楼市调控措施，银行房贷利率也开始下调，但现在的业主要么主动调低价格，要么就是挂在那里，要把房子卖出去也不容易。” 不仅如此，就算成交量小幅回升，但在陈经理看来，业主放盘量也在上升。” 我们这个店近一个月就有 3 套新增房源出售，卖都没卖出这么多。”
根据深圳贝壳研究院数据显示，2022 上半年深圳二手房新增挂牌均价同比下跌 0.8%，环比下跌 1.5%，整体来看业主心态和预期有所弱化，报价趋向合理。此外，今年上半年成交议价率为 5.9%，创下近年来新高，也表明当前博弈偏向于买方市场，尤其急于出售或急需用钱的业主议价空间更大。记者还发现，深圳市房地产中介协会此前公布的数据显示，截至 2022 年 6 月 13 日，深圳全市共有 38261 套有效二手房源在售，二手房在售房源数量也在持续增加。
对于二手房挂牌量增加，几位握有多套房的业主也表达出另外一个观点：” 之前一直在犹豫要不要把手上空出的房子拿出来卖，但考虑到目前的楼市调控和市场表现，就不想再‘等’。或是出于自身经济因素，选择套现。” 而在一些业内人士看来，二手房挂牌房源增加后，刚需群体可以有更多的选择。经过一定时间的去化，改善性群体卖掉现有住房，并新购买改善型住房，这其中有一部分人会进入新房市场，从而带动新房市场销售改善。
持续完善二手房参考价格发布机制
经过一年多的深度调控，深圳楼市已经逐渐平稳，其中实施效果最为明显的就是二手房参考价。2021 年 2 月 8 日，深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市 3595 个小区的参考价。一年的时间过去，关于深圳二手房参考价调整的预期不断升温。
近日，深圳市住房和建设局发布关于印发《深圳市住房发展 2022 年度实施计划》的通知，《计划》指出将继续加强新建商品住房销售价格指导，持续完善二手住房成交参考价格发布机制，适时更新、逐步细化二手住房成交参考价格体系。加强一二手住房价格联动调控，加大二手住房交易信息公开力度，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格、商业银行合理发放二手住房贷款，促进市场理性透明交易，稳定市场预期。
与此同时，深圳楼市也在继续加大供应。《计划》还显示，2022 年深圳市计划供应商品住房用地 215 万平方米；新开工商品住房建筑面积 700 万平方米，约 7 万套；批准预售和现售商品住房面积 600 万平方米，约 6 万套。计划供应公共住房用地 150 万平方米；计划建设筹集公共住房不少于 12 万套（间）；计划基本建成（含竣工）公共住房 2.7 万套（间）；计划供应分配公共住房不少于 6.5 万套（间），其中保障性租赁住房不少于 4 万套（间）。
另据中国房地产指数系统百城价格指数对全国 100 个城市新建、二手住宅销售市场及 50 个城市租赁市场的调查数据，2022 年 6 月，百城新建住宅平均价格为 16205 元 / 平方米，环比上涨 0.04%；同比上涨 0.88%，涨幅较 5 月收窄 0.32 个百分点。百城二手住宅平均价格为 16026 元 / 平方米，环比下跌 0.02%；同比上涨 0.87%，涨幅较 5 月收窄 0.52 个百分点。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，上半年全国楼市总体低迷，同比成交跌幅在 50% 以上，一方面是疫情的影响，但更多的是前期一揽子长效机制落地，房企暴雷，投资客离场，杠杆褪去，房价和交易量大幅下行，综合因素导致购买力下降以及预期和信心受挫所致。同时，杠杆褪去，量价齐跌与信心转弱形成负反馈循环，导致交易量每况愈下。
他表示，5 月份以后，随着政策叠加的效果开始显现，加上疫情趋于结束，5 月全链条数据环比 4 月有明显的改善，6 月份改善迹象更加显著。当然，这种改善分化很明显，一方面由于新房担心交付问题，热点城市二手房市场好于新房。另一方面，同一城市去化差异也很大，有的定价合理、甚至倒挂的盘去化率高达 70% 以上，有的去化率却在个位数，说明市场信心还是不足。另外，热点城市表现不错，但非热点城市比较差。非热点二线政策效果开始下降，表现为看房量还保持着，但交易量下降，非都市圈三四线继续下跌，且跌幅在加大。
来源: 券商中国
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