深圳房子从600万降到200多万 业内称房价已基本触底

中国新闻

题图:深圳楼市 每日经济新闻资料图

三年里,一套房子的评估价从600万元降到200多万元。谁曾想,购房者在深圳楼市亢奋时种下的瓜,三年后结成了一个个大苦瓜。

近期,有市场传言,不少购房者三年前用所持房子做了经营贷,近期陆续到期,但因为现在房价下跌,房子最新评估价跟着下调,续贷金额和首贷差距较大,面临着不能续贷、需要一次性还上大量贷款,以及还不上贷房产被法拍的风险。

在采访中,多名银行人士向《每日经济新闻》记者确认,由于房价持续下调,现在银行贷款评估价大概是2019年水平,银行一般要求客户降额续贷,或者转到其他额度高的银行。

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不过,也有业内人士告诉记者,经营贷续期和审查最严厉时期大概是两年前,那时参考价被各银行严格执行和抽查,有人被抽贷。现在因为市场普跌,经营贷办理条件反而宽松了些,也给拉高贷款成数和信用贷办理创造了机会。

评估价从600万降到200多万

记者在某社交平台留意到,有购房者三年前用福田区顶楼复式房子做经营贷,月底到期,现在房价下跌,房子评估价跟着下调,续贷金额和首贷差距较大,最近在各种找办法补救,目前评估机构、金融中介和银行客户经理都找了,均说搞不定。

其续评论称,当时用经营贷买房,其实也是违规操作,现在只能自食其果。

福田区某助贷机构工作人员黄经理告诉每经记者,他们最近有在办理续贷,但更多的是帮客户办理转贷。

“很多客户因为房价跌幅太大了,大部分银行不给续,只能转走。如果正常房价跌幅超过3成了,续贷就会砍额度。通常客户都是让我们重新找渠道拉高评估价,从而提高适当成数。”

黄经理告诉记者,他们近期办理的一个客户业务,三年前用2套商铺一起打包抵押,在XX银行贷款600万元,今年续贷成数大大降低。

“只给200多万元,差得太离谱了,我们重新帮他找了高成数渠道,上个礼拜刚出批复可贷500万元。”

在深圳房价的震荡性调整过程中,也有人自称选择了保守性战略。

王先生告诉记者,两年前因为家庭资金需求,将家里一套房进行了抵押贷款,彼时银行评估价近700万元,在之前已有的贷款基础上他又贷出了200多万元。今年年中贷款将到期,他从中介处了解到房子的评估价只有480万元左右。

“之前还陆续还了一些资金,但再续贷也只能贷出几十万元了。”王先生表示,这几年基本上没有好的投资渠道,打算到期前全部还进去。

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“经营贷续贷不成问题,只要有门路”

不过,在市场操作中,能够全部还清的贷款者还是少数,更多人需要寻找途径去操作转贷,或者转向信用贷。

有银行高管在接受记者采访时表示,在评估价比原贷款评估值降低的情况下,他们一般要求客户降额续贷,或者转到其他额度高的银行。这种情况目前很常见,大部分客户会选择降额续贷,但有些对额度比较在意的投资客,会选择其他小银行。

宝安区某助贷经理告诉记者,现在她一个月有十几张房贷单,有客户之前贷款380万元,最近办理只能贷280万元。

她还向记者介绍,现在有很多低息产品,比如有银行可以做到贷款利率年化2.79%,月息2.32厘,100万元月供2320元,还款方式为10年先息后本。她解释称,评估价下降,银行只能用降息留住客户。

记者注意到,虽然评估值有所下调,但相较过去两年经营贷被严格审核和动态监管,当下经营贷办理又有了“活络”的机会。有业内人士告诉记者,现在反而经营贷续贷好操作,不严格。

据其观察,比如当年指导价800万元的房子,但市场价1100万元,很多房子是按1000万元左右来做经营贷的。后来房价下行,跟随指导价,就按800万元来做经营贷了。现在按评估价来算,反而价格又可以到8成甚至9成,一些外地银行甚至可以做得更高,所以现在经营贷的续贷反而不成问题,只要有门路。

记者在采访中获悉,不少助贷机构在年底推出了重磅活动,如年化2.8%大礼包。一些助贷机构主推的产品中,贷款成数可以达到可贷评估价的7成-8.5成,最高可贷2000万元,利率年化约2.8%-2.9%,还款方式也较为灵活,10年期先息后本随借随还,港澳人士也可进件,贷得越多、利息越低。

而经营贷续贷的重压,也为原本审核严格的信用贷提供了资金出路。多名中介人士告诉记者,现在抵押贷房价下跌较多,国企、互联网大厂以及公务员事业单位这类群体,信用贷最高可以操作到1000万元,且不需要抵押。

“去年下半年和今年主要政策风向在信用贷上,因为房价跌太狠了。”黄经理告诉记者,利息方面,等额本息还款方式最低才1.8厘起,先息后本稍高一些,最低可以2.6厘起。单家银行信用贷最高可以授信300万元,看收入和级别,办理周期一般一个月左右。

房价从8字头跌到6字头

三年前深圳楼市火热,催生出一批批教人买房的“导师”。彼时,市场上随处可见“人人皆可买房,直到财务自由”“30万两年就变200万”“某大学生在深圳半年买千万房产”等宣传标语。

以会员众多、经深圳七部门查明的深房理为例,其团队相关人员涉嫌伪造国家机关公文、提供虚假资料套取贷款,以多次转账、化整为零、提现等方式规避资金流向监控等扰乱金融市场秩序的行为,共涉及住房按揭贷款、经营贷和消费贷等不同类别,问题贷款金额合计10.64亿元,其中涉及经营贷3.80亿元。

乐有家研究中心数据显示,2021-2023年,深圳二手房成交均价从8字头跌到7字头,再到6字头,不断下调。

2023年四季度,深圳二手房成交均价6.5万元/平方米,比2021年历史最高点8.3万元/平方米跌22%,比2022年跌12%。以价换量现象明显,市场笋盘增多,低价诱惑下,客户购买意愿增加,加速了需求释放。

2023年二手成交TOP50片区中,只有东门、华强南、福田中心区微涨1%,丹竹头、科技园、保税区持平,其他片区多处于下跌状态,跌幅多在5%-20%。经过两年多调整,价格已基本触底趋稳。

北京金诉律师事务所主任、创始合伙人王玉臣在接受记者采访时表示:

与房贷不同,经营贷需要隔几年对房屋进行一次评估,评估价下调则意味着在本次评估过后,购房人能够申请到的贷款额度小了。那么,在借新贷还旧贷的过程中,需要购房人先将旧贷的缺口补齐,会面临着极大资金缺口,造成经济压力。

“不少人会在中介的指引下采用过桥贷款、以贷养贷方式来补齐这个窟窿。但需要注意的是,这两种方式会产生新的成本,一旦后续资金出了问题,如果不能及时偿还,负债将如滚雪球般越来越多。”王玉臣表示。

王玉臣认为,操作经营贷置换房贷的中介或银行机构,一旦被查出,也会面临被处罚的风险,甚至还可能受到刑罚。购房人、开发商、中介机构或银行,在购房时都不能投机取巧。在整个链条中,购房人看似得到了实惠,降低了成本,实则增加了很多隐形风险和未来风险。而其他主体看似得到了好处,实则触犯了法律法规,无形中也增加了风险。

对于未来深圳楼市走势,乐有家营销总裁贺玲认为,经过两年多调整,目前市场价格已基本触底趋稳,刚需、改善客也抓住机会捡漏抄底。年后小阳春,笋盘会被加速消耗,年前不失为抄底捡漏好时机。

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