题图：Ockham 老板马克-托德（Mark Todd）：”媒体普遍认为，RMA 是房地产开发行业一切罪恶的根源。这是我最不关心的问题”。照片：迈克尔-克雷格
（《澳纽网》综合OneRoof编译报道）知名开发商马克·托德（Mark Todd）近日在接受OneRoof采访时，毫不掩饰地表达了他对中央和地方政府在住房市场问题上的沮丧。作为奥克汉姆住宅（Ockham Residential）的幕后推手，托德坚信奥克兰需要向高空发展，而非向外扩张，并直指《中密度住宅标准》（Medium Density Residential Standards, MDRS）正在毁掉新西兰的城市。他还对《建筑规范》（Building Code）提出严厉批评，并指责政府和其他公共部门机构阻碍了良好的开发。
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《中密度住宅标准》酿成灾难
托德认为，《中密度住宅标准》尤其在奥克兰，简直是一场灾难。他解释道，这项法规反而阻碍了高品质经济适用房的建设。他指出，公寓项目获得资源许可可能需要六到九个月甚至更长时间。例如，他的Koa Flats项目（位于梅多班克，提供14套一居室和两居室经济适用公寓）就花了八个月才拿到资源许可。与此同时，联排别墅开发商却可以跳过资源许可流程，在同一块土地上建造三栋价值200万新西兰元的联排别墅。“这太疯狂了，”托德说，“这不是对城市土地的最佳利用方式，无法创造出高质量的紧凑型城市，只会制造昂贵的住房。”
他强调，《中密度住宅标准》的出现“出乎意料”，是工党和国家党两党的共识产物。他直言不讳地指出，这基本上是“对高价值城市土地的劣质利用的捷径”。托德强烈认为，如果立法仅仅规定“我们不在乎是三栋联排别墅还是14套公寓”，那么他就不会有问题。
低质量联排别墅泛滥，市场价值感缺失
托德表示，当前的规划规则导致了“低质量联排别墅的泛滥，甚至在优质区域也是如此”。他指出，这些联排别墅缺乏社区感和现场便利设施，并非最佳的城市生活实践，并且正在“摧毁数百个本应像Koa Flats那样开发的有价值地块”。他认为，这同时也推高了房价。他直言：“当你为最低公分母打开后门时，你就会得到高价、低价值的住房。”他认为这些房子卖不出去的原因是“市场认为它们物非所值”。
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《建筑规范》才是真正症结所在
对于媒体普遍将《资源管理法》（Resource Management Act, RMA）视为房地产开发部门“万恶之源”的说法，托德明确表示：“那是我最不关心的问题。”他认为《建筑规范》才是对他来说最大的问题。他常规建造六到十层高的建筑，而目前的规范简直是“一团糟”。
他进一步解释说，目前对于10米以上建筑，新西兰没有可接受的解决方案。他常规性地为这些高层建筑在PS1s（生产者设计声明）和PS2s上花费超过50万新西兰元，“这太荒谬了”。“大型建筑的数百万纽币成本都被顾问们在争论本应是可接受解决方案的设计参数上消耗掉了。”他指出，任何超过10米的建筑都完全是定制的，这极大地增加了成本和延误，并造成了巨大的成本效率低下，这与奥克兰规划鼓励的“集约化和垂直建设”背道而驰。
托德与奥克兰市长韦恩-布朗（Wayne Brown）在庞森比（Ponsonby）温室公寓开发项目开幕式上。照片/迈克尔-克雷格
托德认为，一旦超过10米，新西兰的《建筑规范》中就没有可接受的解决方案。“我们的木材行业、混凝土行业、商业、创新和就业部（MBIE）以及住房和城市发展部（MHUD），都没有投资升级我们的《建筑规范》以包含公寓建筑。一切都是定制的、个性化设计的，没有标准解决方案。因此，速度极其缓慢，成本也极其昂贵。”
以像The Greenhouse这样的公寓项目为例，顾问费用高达数百万纽币。托德表示理解奥克兰市议会为何对任何细节避之不及，他们因《建筑规范》和“漏水房屋危机”以及未经处理的木材而损失惨重，已经支付了14亿新西兰元的赔偿。“我不是在抱怨市议会。这是中央政府的问题。”
托德认为，这个问题迟迟未能解决，是因为“我们仍然是一个年轻、不成熟的国家”。他将其归咎于“内部失误”，在漏水房屋危机后，没有人能“把事情理顺”。他指出，房地产开发领域有资金的大型开发商并非建筑商，而是土地开发商。他们从土地中赚取所有利润。他们一直在游说，甚至直至内阁部长，声称住房成本是供需问题。“每个人都在考虑RMA、规划法规、供需。目前的《建筑规范》正合他们心意，因为他们对建设高质量的紧凑型城市不感兴趣——他们沉迷于扩张——而将RMA塑造成一个虚假的替罪羊也正合他们意。”
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托德强调，大型开发商不关心建造房屋。他们不关心《建筑规范》，因为绝大多数实际利润来自重新划区和铺设道路与管道。房屋的建造只是整个流程结束时由大型建筑商赚取的一小部分利润。公寓建造行业没有规模效应，也没有人游说，因此新西兰的《建筑规范》相对于我们的城市抱负和实际需求而言，仍然停留在“黑暗时代”。
规划政策与建筑法规脱节
托德认为，《建筑规范》停留在上个世纪。他指出，虽然《统一规划政策声明》试图推动城市发展进入本世纪，但却与上个世纪的《建筑规范》相冲突。“这只是一个非常明显的疏漏。”
地方议会应更主动激励优质开发
托德认为，市议会可以在激励优质决策方面更加积极主动。他举例说，评级激励措施非常重要。他指出，新西兰已在铁路网络上投入数十亿，这创造了高便利性的火车站。“我认为对这些车站周围的低价值工业或商业单元征税，使其不再具有经济可行性，是公平的。”他认为，如果社会和国家为中央城市铁路（CRL）网络买单，并创造了这些高价值节点，那么政府和市议会完全有权要求围绕这些高密度、高价值节点进行开发。
他提议将火车站从1到12进行排名，并征收房产税，使得在火车站旁边持有低层商业建筑变得不经济。当这些土地被出售时，只能卖给必须按照《奥克兰规划》进行开发的开发商。市议会可能希望混合零售和酒店业态，因为“最大的问题是我们城市节点和CBD居住的人口不足”。
连接费用高昂，阻碍住房可负担性
在住房峰会上，托德还提到了水和电的连接费用问题。他指出，他通常将建筑预算的5%到8%用于连接水和电。“简直难以置信这会推高公寓的价格。”他认为，垄断服务提供商，特别是水务和电力公司，应该通过立法被强制在高优先级住房区（如交通枢纽或高便利性社区周围）提供免费连接。如果存在水或电力短缺，现有50万套房屋应该为此买单。他反驳道：“你不能说‘我先来的，我老了’。年轻人可能应该比年长、富有的人支付更少的份额。为什么我每套新公寓要支付1.7万新西兰元加消费税来连接水？”
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开发环境严峻，需吸引外资
托德表示，在过去27年的房地产开发生涯中，当前是开发行业最艰难的时刻。他指出，目前已进入销量低迷的第四个年头。尽管每个人都预测明年房价会上涨5%或6%，但这种情况从未发生。然而，在2.5年内房价上涨50%——这还是在金融危机后十年强劲增长的基础上——是不可持续的。“房价已经与收入脱钩。要逐渐弥合这一差距将需要很长时间。”
托德认为，目前的供需关系不平衡，人们也充满担忧。他指出，世界充满不确定性，人们担心经济衰退、担忧工作、担忧不稳定，而且有充分理由。他表示，2025年的国际事件至少让他对未来的不确定性比12个月前更多。“这就是为什么很多人都在观望。”
他认为，现任政府已经意识到上届政府全面关闭新西兰对外投资的举动是一个“严重的错误”。他反问，目前资金希望流向何处？“安全、政治稳定的国家。新西兰是理想之地。我们需要对外开放投资。”他强调：“我们无法假装我们是拥有北海石油的挪威，一个不需要增长的美好小地方。我们需要两倍的人口才能在一个面积相当于英国的国家维持世界一流的交通和公共基础设施网络。”
与毛利部落合作，探索高密度社区
托德目前正在与毛利部落（iwi）合作开发Unitec Carrington地块的一个合资项目。他表示，该项目占地11公顷，总体规划包括53栋建筑，其中11栋已获批。迄今已获批1100套公寓。尽管销售环境严峻，但他们致力于在此建造一个具有真正国际抱负的项目——一个高密度住宅和社区生活的典范。“最终，我们希望创造一个家庭可以生活、社交、购物并在一个地方繁荣发展的场所。”
分类： 澳纽资讯
(即时多来源) 新西兰英语新闻 New Zealand English News
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