（《澳纽网》综合编译报道）新西兰的租客们，终于迎来了一丝喘息之机。根据房地产研究公司Cotality的最新分析，新西兰的全国租金中位数，出现了自2009年全球金融危机（GFC）以来的首次同比下降。
这一具有里程碑意义的市场转变，标志着在经历了2021年至2023年的大幅上涨后，新西兰的租金增长势头已经“熄火”。其中，奥克兰和惠灵顿等主要城市的租金下降，是拉动全国数据转为负增长的主要原因。
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“这是一个重大变化”：租金为何十五年来首度下跌？
Cotality的首席经济学家开尔文·戴维森（Kelvin Davidson）指出，这一变化“相当显著”。他表示，上一次出现类似年度租金负增长，还要追溯到2009年，再往前就是1990年代末的亚洲金融危机时期。
该分析基于商业、创新和就业部（MBIE）的最新数据，显示在截至今年5月的三个月里，全国租金中位数同比下降了0.3%。戴维森将其归因于三大因素的共同作用：
- 租金已达高位：在过去几年里租金的快速上涨，已经触及了许多租客的承受能力上限，这成为了进一步上涨的“天然刹车”。
- 移民潮减弱：随着新西兰的净移民人数从历史高点回落，对租赁住房的边际新增需求正在减少。
- 出租房源增多：市场上的出租房源数量增加，给予了租客更多的选择和议价能力。
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奥克兰、惠灵顿领跌，但尼丁逆市大涨
全国数据的“表面稳定”，掩盖了地区间的巨大差异，一个“两速发展”的租赁市场正在形成：
- 奥克兰：租金同比下降近2%，是领跌全国市场的主要力量。
- 惠灵顿：同样经历了较大幅度的同比下降。
- 但尼丁：与大城市相反，租金增长强劲，同比上涨近10%。
- 汉密尔顿：也录得约4%的上涨。
戴维森说：“我绝不是说现在当租客很容易，但（租金的）增长率确实已经停滞了。”
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对租客和房东分别意味着什么？
这一市场转变，对租客和房东都将产生深远影响。
- 对于租客 (Tenants): 这意味着过去几年那种房租“坐火箭”式上涨的时期可能已经结束。市场正从房东绝对主导，转向一个更为平衡的状态，租客在寻找住房和协商租金时，将拥有更多的主动权。
- 对于房东 (Landlords): 这意味着想要实现租金上涨，将面临持续的挑战。不过，对房东而言也有一个“好消息”：由于近期的房价下跌幅度超过了租金，衡量租金收入与房产价值比例的平均总租金收益率（Gross Rental Yield），现已达到3.8%，是自2016年中期以来的最高水平。
结论与展望 戴维森预测，新西兰的租金市场不太可能进入一个长期持续下跌的阶段。更有可能出现的情况是，市场将进入一个“漫长的平台期”（long flat patch）。
在此期间，租金将保持相对稳定，而租客的住房可负担性，将通过其自身收入的增长来逐步改善。对于整个新西兰而言，这标志着租赁市场在经历了多年的高烧之后，正迎来一个重要的转折点。
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