（《澳纽网》综合编译报道）独立经济学家 Tony Alexander 在其最新发布的一份报告中抛出重磅观点：由投资者主导的新西兰长达三十年的房地产繁荣期已经宣告结束。
报告指出，新西兰平均房价的增长已出现结构性放缓，投资者参与度大幅下降。自上世纪90年代中期以来，一直主导新西兰人心理的“现在必须买房（Must buy now）”的紧迫感已彻底消散。Alexander 认为，未来房价仍会随时间推移而上涨，但步伐将变得更为温和，投资者带来的市场狂热也将大幅减退。
一、 为什么买房的“紧迫感”消失了？
Alexander 分析称，从1990年代到2010年代，新西兰房市经历了一系列极其特殊的利好条件：利率持续下降、移民激增、建筑受限，以及社会文化对“房产投资”的极度推崇。然而，这些条件如今已不复存在。
他列出了一系列削弱投资者胃口的结构性阻力：
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融资与税务紧缩： 债务收入比（DTI）限制了投资者的借款能力；租金损失的税务“环扣（Ring-fencing）”政策；折旧免税额的减少。
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持有成本飙升： 地税（Rates）、房屋保险费、日常维护费用大幅上涨，且必须符合更为严格的《健康房屋标准（Healthy Homes）》。
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市场基本面改变： 90年代的移民热潮不再重演；针对外国买家的禁令（澳大利亚和新加坡买家除外）；利率不再呈现长期下降趋势；此外，住宅用地规划放宽和建筑量增加（尤其是联排别墅的大量涌现）打破了供需失衡。
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观念与人口结构转变： 民众对 KiwiSaver 和管理基金等替代投资的认知度加深；更为关键的是，人口老龄化导致年长投资者开始抛售房产以套现养老——许多人发现如今的退休生活成本远超预期。
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二、 投资者大撤退：创纪录的抛售意愿
随着市场情绪的逆转，投资者的“错失恐惧症（FOMO）”已经蒸发。虽然经验丰富的长期投资者依然留在市场，但大众市场的投机性购买已经出现了结构性的衰退，昔日流行的“租房做投资（Rentvesting）”和房产投资研讨会也逐渐遇冷。
Alexander 的调查数据显示了投资者情绪的崩塌：
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高达 净38% 的投资者计划在未来12个月内出售房产，创下纪录。
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投资者的“净购买意愿”降至历史最低点。
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房地产中介也普遍反馈，越来越多投资者正寻求脱手。即使在2024-25年经济复苏和偿债成本缓解的背景下，投资者依然希望降低房产投资的比例。
受此影响，自 2022 年年中以来，尽管新西兰央行（RBNZ）已累计降息 3.25%，将房贷利率降至疫情前水平，但新西兰房价依然没有表现出明确的上升趋势，基本处于横盘状态。
Alexander 总结道：“原始的‘动物精神’已不再是推动房价迅速变化的强劲驱动力。长远来看，房价有时会表现为持平甚至走软，有时则会经历一段温和的追赶期。”
三、 冰火两重天：首套房买家迎来转机
对于一直在苦苦挣扎的新西兰年轻购房者来说，这正是他们一直苦等的转机。
与此同时，新西兰的租金负担能力也在迅速改善。这主要归因于人口增长（净海外移民）的大幅放缓，目前的租客需求增长已远低于新住宅的供应速度。
值得一提的是，在塔斯曼海峡对岸，澳大利亚的房地产市场正经历着完全相反的残酷局面：无论是买房还是租房，澳大利亚的住房负担能力目前正处于有记录以来的最差水平，且危机仍在持续恶化。
来源：MacroBusiness
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