【《澳纽网》综合编译报道】2026年4月23日
核心议题： 随着新西兰房地产市场再次陷入低迷，那些在新冠疫情后房价最高点“跟风”买入的房产投资者们，如今正面临现金流为负和资产缩水的双重打击，不得不面临艰难抉择：是继续亏本持有，还是断臂求生？
一、 冰冷的数据：销量连降，房价仍较峰值跌去 17%
新西兰房地产市场正面临又一个“缓慢期”。根据数据机构 Cotality 的最新报告：
- 销量遇冷： 3 月份房产销量同比下降 2%。这已经是市场活跃度连续第三个月下滑（继 1 月下降 8% 和 2 月下降 3% 之后）。
- 价格低迷： 房屋估值在过去三个月内微涨 0.3%，但同比下跌 1.3%，距离市场最高峰时期仍下跌了高达 17.1%。
二、 投资客的阵痛：“盲目跟风”买入负现金流房产
房产投资教练 Steve Goodey 接触了大量目前深陷困境的投资者。他毫不客气地指出，许多人是因为在市场顶峰期“盲目跟风（drank the Kool-Aid）”而付出了代价。
- 高位接盘联排别墅： “在阿德恩（Ardern）政府取消利息抵税政策时，有一大批人被洗脑了，他们决定在市场最高点全价买入两居室的联排别墅（townhouse），而这些房产的现金流从一开始就是负的。”
- 资产缩水与持续失血： Goodey 表示，由于联排别墅缺乏稀缺性，这些房产的价值已经下跌了 20% 到 30% 且一直没有反弹。这些投资者的房屋净值（Equity）蒸发了 20 万到 30 万纽币，并且现在每周还要倒贴 200 到 300 纽币来持有它们。
- 专家的止损建议： 对于这种“无底洞”，Goodey 的建议是：“如果你面临 20 万纽币的账面损失，且每周还要倒贴 300 纽币，它可能永远不会好转，你在某种程度上需要**‘撕掉创可贴’（果断止损）**，因为死撑会让你丧失投资其他资产的机会。”
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三、 自住者“惜售”，市场陷于停滞
不仅是投资者，Cotality 首席房地产经济学家 Kelvin Davidson 表示，打算换房的自住业主们（Owner-occupiers）目前也非常安静，这表明他们同样不愿意承受账面损失。
- 心理落差： “如果在最高点买下了第一套房，即使只是账面上的净值被侵蚀，也会严重影响人们的心态。这对考虑搬家的人来说是一个棘手的决定。”
- 宏观不确定性： 当经济看起来有些摇摇欲坠、不确定性高企时，如果不是非搬不可，人们往往会选择原地不动。
- 伊朗冲突的余波： Davidson 补充道，伊朗冲突带来的连锁反应（如通胀和利率预期）可能会在未来几个月内继续使房产市场保持低迷。
四、 灵魂拷问：你该如何做决定？
Opes Partners 经济学家 Ed McKnight 为那些在“抛售”与“持有”间犹豫不决的房主提供了一套逻辑决策法：
- “95折买回”测试： 卖房通常会耗费房屋价值的 5% 左右（包括中介费、营销、律师费等）。“如果你把问题反过来问：‘如果这栋房子打 95 折出售，你还会买它吗？’如果答案是‘会’，那就继续持有。”
- 机会成本： 想想你是否有更好、回报率更高的地方来投资这笔钱？如果没有，或许持有是更好的选择。
- 融资现实： 这是一个残酷的现实——由于当前房屋净值缩水，你一旦卖掉这套房子偿还债务，银行可能不会再批准你购买新房的贷款，因为你已经没有足够的资产净值了。
【市场定调】 无论是投资者还是自住者，专家一致认为：你不能指望总能在市场最高点买入、在最低点卖出还能赚钱。目前对于卖家来说无疑是一个“棘手”的市场，但对于买家来说，这绝对是一个充满优势的买方市场。
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