有一次在我们EastVision团队到Pakuranga购物中心发传单时，大周末居然没什么人，于是与一家商铺闲聊。商铺老板愁容满面地跟我们吐槽购物中心对他们商铺的各种“压榨”，这样的情况已经持续了多年，他们都已经快撑不下去了。我说，购物中心明显也是受到市场不景气的压力，你看这大周末就这么点人，这是大问题。商铺老板则说，区议会就在旁边，但你们是这么多年来第一个问他们的生意状况的人。

Pakuranga位置比较尴尬，周边Botany和Sylvia Park购物中心发展得如火如荼，而Pakuranga购物中心因没有特色而被冷落，连附近的居民都很难吸引到，恶性循环之下，Pakuranga购物中心因缺乏资金升级设施而变得更无吸引力。这个现象我将其称为“Pakuranga购物中心萧条”，但事实上类似现象在东区其他地方也有发生。

购物中心都原本有自己的服务范围，井水不犯河水，同时也导致每个购物中心同质化严重。它们之间开始产生市场的争夺，意味着有的购物中心功能升级而服务范围变大，这是城市化的必然进程。当周边购物中心把Pakuranga服务范围内的市场吸走时，Pakuranga购物中心要做的只能是“标新立异”，创立自己独特的服务品牌。在这点上，区政府完全可以帮得上忙。以下是可能的几个手段。

1，             区政府将交通枢纽集中在购物中心周围，在购物中心新建电动车的免费充电桩以及电动滑板车集中处。新建停车楼或地上地下停车场，节省出空间新建广场区域。停车楼和地下停车场应当低价，用于开车上班人士在此换乘公共交通。

2，             区政府将购物中心周边非主要公路升级为步道（比如Reeves Rd），与周边的加油站、华人超市等连接起来。

3，             区政府在广场区域和购物中心内部，汇集商家和社团组织文化活动，设置雕塑、摆饰和园艺，增加独特的文化气息。文化活动尽量避免同质化。

4，             区政府协助建立和扶持当地商会和商业建议组织，学习和吸收国外先进的商圈发展经验。比如合理搭配店铺类别，鼓励商家避免与周边商业区产品同质化等。

5，             在周边规划更高密度的居民区，如公寓楼。

6，             扶持区域商品递送业务，如送餐送货业务或无人送货业务（机器人或无人机）。

    其中“文化振兴商业”这个提议，我认为在东区其他商业圈也适用。东区大部分为居民区，生活气息和社会活动十分平淡，街景和公共活动场所比较没有特色，商铺也比较分散，加上同质化严重，客户并不会对当地商业有太大印象。东区是事实上的多元文化居民区，显然这种优势并没有很好的发挥出来，而这绝对是区政府的职责范围。

   多元文化远不是搞一些族群自娱自乐的文化活动就能发挥优势的，比如华人搞文化活动只能调动华人的活跃度，中东人搞文化活动只能调动中东人的活跃度，欧裔也只能调动欧裔的活跃度，这显然会让区政府浪费活动经费，整合所有多元文化的活动到统一的商业活动中来，才可以最大限度的调动整个区域的经济活跃度。所以我也建议区政府减少单一族群的文化活动，增加多元文化活动的扶持力度。文化活动的参与商家也大多是流动摊贩，固定商铺的参与度似乎不太高，这也是要改进的地方。当然以上提议只是收集自商家的建议和参考自其它地区的模式，未必符合奥克兰市统筹规划，也未经过充分的选民沟通与讨论，纯属抛砖引玉。