趁春节长假，笔者到新西兰考察了当地的房地产市场情况，发现一些有趣的现象。
   
　　奥克兰：宁静、宽松的生活空间
   
    奥克兰是新西兰第一大城市与首要港口，号称“风帆之城”，全国400万人口中有近1/4居住在这里。笔者登上城区内海拔190米的伊甸山，举目四望，除靠近港口的一隅有十几座高层建筑（大多为写字楼及国际机构所在地）外，四周一眼望不到边的全是普通居民住宅。隐现在绿荫中的彩色屋顶从山脚下向四周蔓延，一直扩展到地平线，蔚为壮观。

    笔者曾登过上海浦东东方明珠电视塔的观光厅，从高处俯瞰上千万人口的大上海，在高楼林立的边缘，才能看到点点郊区的田野。而奥克兰则不然，在190米的高度上，人的视野绝对达不到城市的边缘。上海人生活的空间是喧腾的、拥挤的；奥克兰人生活的空间是宁静的、宽松的。

    奥克兰城市住宅分布及城市土地利用空间结构遵循了美国经济学家伯吉斯同心圆理论，地价上则显示出级差地租规律。城市以中央区为中心向四面放射呈环状扩展，分为中区、东区、西区、南区和北岸。由于中区聚集了几所全球享有盛誉的名校，加上便利的生活条件，是特殊的低密度百万豪宅密集区。

    新西兰民居的主要建筑材料为木材。这里不生产水泥（自然不会破坏和污染环境），但木材资源丰富。别墅建好后，内外涂上不同颜色的防水阻燃材料即可，还利于防震。尽管都是平房式，但设计上很有匠心，造型各异，路两边几乎看不到式样重复的建筑。

    新西兰的住宅，按照土地产权性质的不同可以分成完全所有权房地产和拥有出让权房地产。完全所有权房地产，就是所有者对土地拥有永久所有权，对地上物拥有完全产权，可以自由行使出让、出租、出借等占有、使用、收益、处分权利。在获得政府批准后，可对土地分割，对地上建筑物拆除、拆改、扩建，对地下私人管道设施进行改造。

    拥有出让权房地产则是使用人拥有地上建筑物的所有权，但仅获得土地时间使用权（通常为70年，与我们的普通商品住宅用地相同），到期后，需经所有人同意对土地使用权续期（通常可以无偿获得）。当地上建筑物灭失后，土地产权回归完整性，进入新一轮土地产权转移界定的市场流通程序。在新西兰，这类拥有出让权的房地产也可以在市场上自由流通，但必须经过土地所有者确认。
   
　　建筑类型，看占用土地的多少
   
    非常有趣的一点是，在新西兰，我们可以按照占用土地面积的多少来区分建筑类型。

    比如，独立住宅就是全幅地及地上建筑物。独立住宅的整体占地面积超过300平方米，拥有前庭后院，形式主要有一层至三层木、砖、混凝板结构。因为木结构住宅原材料价格昂贵、建筑变化形式丰富，所以造价也最高。砖结构住宅具有隔热、保温、防潮性好等优越性，但砖瓦制造破坏自然环境，建筑材料完全依赖进口，成本也较高。此外新西兰政府对居民私人住宅绿化率要求40%以上，严禁擅自将前院草坪改做他用。

    毗邻住宅从形式上看与独立住宅差别不大，但整幢房屋用地面积为300平方米，这是因为原宅基地被分割后建住宅，造成一位房主拥有土地所有权，而另一位只有土地使用权。不过，因为住宅的不完全地权，相对于同地段独立住宅，毗邻住宅也较为廉价。

    奥克兰的高层公寓主要分布在中央城区，寸土寸金的中心区地价决定了这里是商务区、商级公寓的聚集地，建筑均为高层带底商。居住用公寓通常面积较小，但即使有的公寓建筑面积还不足60平方米，价格甚至高于郊区的独立住宅，此外还要支付昂贵的物业管理费。而且，公寓地下附带的停车位价格是以万元计算，有的还只租不售。
   
　　自己造房子，就能做买卖
   
    新西兰的住宅交易市场是较为成熟、完善而活跃的。

    新西兰的住宅从大类上分，可以分为全新房和二手房（房龄在两年以上）。这两种房屋购买方式惟一不同的是：新房买卖需交纳12.5%增值税，而二手房交易是免税的。

    由于新西兰住宅允许自建，所以一些人便以此为生，名义上虽然不是房地产开发商，但实质是进行房地产开发建设。他们买地建房，自住或出租两年，再将其作为二手房出售，以节省一笔税费。政府对于这种自建出售行为认定为较高个人投资行为，不作为经营行为对其征税，对于活跃房地产市场交易起到了积极的推动作用。

    在新西兰居民购房可以从开发商手中购买，也可以通过中介商购买，或是向房主直接购买。其中通过中介成交比例占总成交量95%左右。新西兰房地产市场信用机制完善，中介市场发达。新西兰政府每3~5年完成一轮房地产政府估价、并将估价报告寄给房屋所有权人，作为房地产市场交易价格指导。房地产中介公司在社区遍设连锁店，分别垄断了普通住宅、高档住宅、中央商务区公寓租赁各个细分市场。新西兰房地产协会负责整个行业的人员培训、业务交流、行业规则制定等行业管理工作。

    在新西兰，房地产买卖的程序通常是：首先选择合适的房地产经纪人，介绍和了解基本情况；房地产经纪人接受客户委托后，通过公司数据库或新西兰地产中介行业协会网站与其他公司的同行联系获得客户所需要的房地产信息，根据这些信息向购房者推荐适合的房屋，亲自带购房者去看房；或向卖家提供独家委托销售、普通代理销售、拍卖、开放住宅等代理销售服务。

    在二手房交易过程中，买卖双方是背对背的，大量沟通工作由房地产经纪人完成。如果购房者对欲购房感兴趣，就可与中介签“购房协议”但并非是最终协议；房地产经纪人持“购房协议”游走在客户间解决他们对价格认知的差异，当双方达成完全一致后，成为正式有效的“购房协议”，再将此协议分别交给买、卖双方的委托律师（非律师鉴证无效）。买方律师接到此协议后，将会安排买方交纳定金（一般为房价的10%）。在购房者的贷款批准后，中介将此笔款项交纳给卖方，同时卖方向中介机构交纳佣金（佣金平均为房价的3.85%）。此外还要有一位贷款经纪人或注册会计师负责其银行贷款申请事项。在购房人获得标准房屋所有权证书后，交易完成。

    陈梦月（杭州外滩房产董事长）
   
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    新西兰住宅关键词
   
    NO.1：自建

    新西兰对个人住宅建设的法律法规制定得缜密而严格，小到毗邻住宅间的栅栏建造，大到中央商务区建高级办公楼建筑规定，这些资料都可以通过互联网获取。居民要自建住房时可以采取两种办法，一是委托给建筑中介，二是可以自行建造，但都要经政府一系列批准手续后方可进行。

    第一步就是到城市管理委员会查核将要建房用地是否符合城市规划建房要求。城市管理委员会拥有一套数据量非常庞大的房地产产权产籍地理信息系统。只需将某一地块的地址键入，就可获得该地的面积大小、土地类型、可分割现状、可建房种类、房屋高度、市政基础设施状况及树木种植情况等，原则上任何人建房都不可伤及树木，通常规定10年以下的树木可移植，超过10年的树木只能保持在原地。同时还可获得该地块上的曾建建筑物及建筑平面图、现在建筑建筑物及平面图、历次产权人、产权转移时间、成交价格及销售代理人、代办律师等相关产权变更档案。拟建房自行确认这些情况后，即可上报该土地规划与土地设计，审批时间大约为6~10个月。

    所有的审批手续通过后，才进入正式建房过程。为确保房屋安全，建房每一个环节均要得到城市管理委员会的核查，才能进入下一步，环环紧扣。因此为节省时间，顺利通过政府审核，大多数人选用在城市管理委员会有很好声誉的建筑公司进行主要环节的建筑工作。

　　NO.2：廉租房

    政府廉售或廉租房主要是为满足低收入人群的住房需求。设有专门办事机构，对廉售或廉租房建设进行管理并对申请人资格进行审查，主要服务对象是新移民和老年人。

    普通廉售或廉租房，建筑密度大、规格低，只满足住房人的基本生活需求，居住人在有能力改善住房条件时就立即腾出，政府再将其租给其他急需住房的市民。近年来，由于房地产价格的上涨，申请政府房的人不断增加，奥克兰市政府面临的压力越来越大，所以申请门槛也一再提高，现在即使条件符合，等待时间有的也超过两年。

    作为社会福利制度的一部分，新西兰政府也大力兴建老年公寓。老年公寓虽然通常户型较小，但建设、装修、各项设施的标准较高。