专家称,大选后房价将上涨,如果国家党获胜,房价将进一步上涨

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题图照片:大卫.怀特

【澳纽网】援引新闻网站Stuff报道,无论谁掌权,大选后房价都会再次上涨——这是一位银行经济学家、一位大学经济学家和一位大型开发商的共识。

这是由于工党大开移民之门而两党目前都没有任何明确的意图来再次限制,也没有一个现实的解决方案来建造足够的房屋来满足增加的需求。

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所有三位专家也同意,在国家党政府的领导下,房价上涨幅度会稍微大一些,原因包括国家党决定背弃两党先前的住房集约化规则,国家党想回到之前的明线测试,并返回为投资者提供一个关键的税务优势- 恢复抵押贷款利息扣除。

奥克兰大学经济学教授麦古洛克(Robert MacCulloch)表示,在工党或国家党的领导下,移民人数可能会保持高位。

“他们估计今年的移民人数约为100,000,这只占总人口的2%,他们中的大多数会去城市中心,”麦古洛克说。

他说国家党决定退出两党共同制定的中密度住宅标准(MDRS)的规定将是价格上涨的另一个主要驱动力。

该标准为开发人员提供了保证,他们将能够在全国主要城市地区的大多数住宅地块上建造三栋最多三层的房屋

University of Auckland economics professor Robert MacCulloch believes nimbyism is behind Luxon’s decision to back out of the MDRS.
奥克兰大学经济学教授Robert MacCulloch认为,邻避主义是Luxon决定退出MDRS的背后原因。

在2021年12月该法案通过成为法律时,国家党所有人都支持该标准,包括在该法案的三读期间,当时克里斯托弗·卢克森是该党的领导人。

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然后在五月,卢克森出人意料地宣布他的加入两党承诺是“错误”的,促使国家的住房发言人克里斯·毕晓普将匆忙出台一项新政策,旨在在在城市的近郊绿地上建设,并给予市议会选择退出集约化要求的选择。

Then in May, Luxon made a surprise announcement that his party was “wrong” to join the bi-partisan commitment, prompting National’s housing spokesperson Chris Bishop to rush out a new policy aimed at building on greenfields sites on the outskirts of cities, and giving councils the option to opt-out of intensification requirements.

MacCulloch把Luxon对MDRS的背弃归结为邻避主义(我不喜欢这种后院心态)。

MacCulloch put Luxon’s reneging on the MDRS down to nimbyism (a not in my backyard mentality).

“Epsom的人给了Luxon一个非常艰难的时刻,因为你知道,他们不想让这些四层楼的东西在他们的后花园里升起,那是我认为这样做的一个主要原因,是威胁到了国家党的支持基础,”他说。

“退出,再加上高移民率,这在很大程度上似乎是一个回到关键年代。“

MacCulloch 不相信毕夏普所说的该党通过“打破城市界限”会创造有竞争力的土地市场

“我不这么认为是因为我们在七年前邀请了世界顶尖的城市经济学家Ed Glaeser,他创立了城市经济学。

“他更喜欢城市向上发展而不是向外发展。

“出门在外,你会遇到基础设施、道路、通勤等问题,当你谈论的是奥克兰一个小时的车程时,其中一些问题可能是很大的。”

2017年,奥克兰市议会估计,绿地开发的平均基础设施成本为每户146,000纽币,Bishop此前承认这一数字会上升。

MacCulloch描述了国家党的其他投资者友好政策,如将明线测试从5年至10年减少到2年,当谈到房价的驱动因素时,作为轻微的“红鲱鱼” “red herrings”。

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“即使是那些对房地产有资本利得税、对房地产有更不利税收待遇的国家,它们仍然经常存在房地产价格泡沫,房地产价格涨幅非常高,所以很难回答这些问题。”

西太平洋银行资深经济学家Satish Ranchhod不同意,并表示国家党的投资者友好政策将产生实质性影响,推高价格。

他说Covid时代证明了房地产市场比供求方程更复杂, 鉴于在人口增长停滞时期物价上涨了42%.

他说,真正的价格独裁者是金融激励。

“这就是过去几年的教训。当利率处于低位时,这对自住业主和投资者都是一个很大的激励,促使他们进入房地产等资产市场。

“现在我们所处的环境是利率有点高,但如果过去几年让投资者泄气的那些因素得到缓解,我们很可能会看到它们卷土重来,这肯定会成为提振价格的一个因素。”

自2021年10月工党政府的法律变化生效以来,投资者已经逐渐失去了从租金收入中扣除抵押贷款利息的能力。

工党认为,这一税收优势使投资者能够通过承担更大的债务来击败首次置业者,然后他们可以使用这些债务来保持低税收。

国家党已承诺归还税收优惠,辩称征税的核心前提是对利润征税,而不是对收入征税。

这是麦卡洛赫不接受的另一个论点,因为近几十年来,由于资本利得税的缺失,投资者享受了很大程度上的免税利润。

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Ranchhod说,西太平洋银行目前预测大选后一年的房价将上涨5%至7%,这也部分是由于利率接近峰值,这将增加买家的信心。

到目前为止,国家拒绝透露该党是否会废除工党政府出台了外国购房者禁令。

Ranchhod表示,如果这一规则被废除,很可能会导致更多的需求,从而对价格产生上行效应,不过与利率等其他因素相比,很难判断这种效应会有多大。

Sam Stubbs是Simplicity KiwiSaver基金的董事总经理,该基金正在进行试图建造10,000套出租房屋,使其成为该国最大的开发商之一。

他还预测价格将再次上涨,他的推理与麦卡洛克的相似。

“这是经济101,这只是供给需求,所以如果这个政府打开了移民的水龙头,我们比去年多出6.5万人,而国家党没有说什么,表明他们会有很强的移民。”

“如果你看一下房屋许可的数字,它们根本不能满足需求。”

Simplicity KiwiSaver Fund founder Sam Stubbs says a recession is likely, which will likely lead to lower interest rates, which will likely lead to increasing house prices.
大卫·怀特
Simplicity KiwiSaver Fund创始人山姆·斯塔布斯说,经济衰退是可能的,这将可能导致更低的利率,这将可能导致房价上涨。

他还批评了国家党违背两党合作计划的决定,称此举可能会让一些开发商放弃大型项目。

“一个住房项目基本上是一个为期五年的项目,如果你在至少五年的时间里没有政策的确定性,你就会被阻止参与其中,因为你必须投入一大笔钱才能真正建造这些东西,”他说。

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他说,很难说MDRS或国家提出的更换政策是否会导致更多的房屋被建造,但国家党造成的不确定性是无益的,而且奥克兰已经是世界上土地面积第四或第五大城市,在城市边缘的农田上建造建筑不是前进的方向。

国家党计划缩减明亮线测试的规模,可能会对推高房价产生小幅影响,但Stubbs预计这种影响有限,因多数投资者买入长线持有。

Stubbs表示,经济衰退的可能性看起来更大,这可能会推动利率下降,这也可能增加物价上涨的可能性。

“你现在也很清楚,在不久的将来不会有资本利得税或财富税,所以这只是意味着购买物业的税收优惠仍然存在,所以没有人会被吓跑。”

“我们基本上有40年的在建房屋,这基本上是因为国家还没有建够。”

“We basically had 40 years of under-building houses, and that’s basically because the state hasn’t built enough.”

斯塔布斯说,解决住房危机的办法是,国家党和工党集体与私人开发商签订一项多年协议,购买大量可以快速建造的房屋,或者让更多的KiwiSaver计划参与建设。

“在这里,你必须建立一个非常长远的观点,改变所有这些政策的问题之一是,它基本上阻碍了开发商。”

斯塔布斯说:“KiwiSaver有1000亿纽币的资金,我认为只有Simplicity是用KiwiSaver这笔钱盖房子的。”

“There’s a hundred billion dollars of KiwiSaver money running around, I think Simplicity are the only KiwiSaver building houses with that money,” Stubbs said.

来源:Stuff | 原文链接

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