题图：悉尼和墨尔本拥有全国约 40% 的住房存量。图为悉尼待售房屋
【澳纽网编译】由于借贷能力和房屋价值之间的差距难以持续，澳大利亚两个最大的城市正出现房地产市场下滑的迹象，但其他一些城市的房价仍在上涨。
澳大利亚房价增长正在放缓，但不足以 解决严峻的住房负担能力挑战。
房地产数据公司 CoreLogic 的分析显示，悉尼和墨尔本是房价下跌的主要原因，堪培拉和霍巴特的房价也在下降，而澳大利亚其他首府城市和地区的房价仍在继续增长，尽管增长速度有所放缓。
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CoreLogic 研究主管伊丽莎·欧文 (Eliza Owen) 向澳联社（AAP）表示，“即使在珀斯、布里斯班和阿德莱德等增长最快的市场，我们也看到增长速度正在放缓。”
悉尼和墨尔本的住房存量约占全国的 40%，约占全国房屋总价值的一半，对价值变化影响很大。
经过季节性调整，考虑到 12 月份通常较为缓慢的房价，全国房价略有增长，但更多的房屋进入市场，并且销售时间也更长。
欧文女士补充说，自 6 月份以来，房价增长一直在放缓，但 21 个月来房价一直在持续攀升，同期房价增长了近 15%，而且不太可能下降到接近这个水平。
“房地产市场的低迷期往往持续时间较短，程度也较小……这次不太可能达到之前上涨的幅度。”
悉尼和墨尔本是房价下跌的主要原因，堪培拉和霍巴特的房价也在下跌。图为南墨尔本的一处待售房屋
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周期性的衰退不太可能解决全国的住房负担能力问题，特别是对于低收入家庭和租房者来说。
虽然价格上涨正在放缓，但收入和经济增长也在放缓，而且价值超出了许多人可以借贷的范围，除非他们有大量储蓄或得到家人的帮助。
欧文女士说：“我们的房地产市场越来越反映出人们不仅仅依靠收入和储蓄来购房，而是依靠更高的收入、高额的存款以及父母银行的帮助。”
“但最终，即使这种需求来源被耗尽，也必须做出一些让步，看起来这种让步终于发生了。”
当需求超过供应时，价格将继续上涨。澳大利亚统计局周二公布的数据显示，住房审批数量下降，11 月份批准的住房数量不足 15,000 套。
虽然预计 2025 年和 2026 年建筑速度会加快，但建筑商的成本增加（材料成本、分包商价格飞涨以及高利率）已导致大量企业倒闭，而且目前仍未得到解决。
CreditorWatch 首席经济学家 Ivan Colhoun 表示，通胀率下降和移民增长放缓可能会导致利率下调，但幅度不会像一些人希望的那么多。
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他说，在没有任何降息的情况下，住房审批出现回升，这是预计利率下调周期将相对有限的另一个原因。
澳大利亚最大的两个城市正出现房地产市场低迷的迹象。墨尔本布伦瑞克的一栋房屋前挂着“已售”的牌子
不过，昆士兰其他地区的情况有所不同，预计到 2025 年，昆士兰州偏远地区城市的房价将继续 以两位数的速度上涨。
Propertyology 研究主管西蒙·普雷斯利 (Simon Pressley) 预测，今年澳大利亚 25 个最大城市中，只有 9 个城市（人口至少为 10 万）的房价将出现两位数增长。
预计房价仍然可承受或靠近海滩的城市将表现特别好，特别是澳大利亚北部，尽管这些地区容易遭受洪水和飓风的袭击。
买家代理普雷斯利先生对汤斯维尔尤其乐观，预测今年的房价将上涨 25% 至 30%。
他说：“澳大利亚北部最大的城市将在 2025 年赢得全国房地产市场的冠军。”
根据 CoreLogic 的数据， 南汤斯维尔的房价尤其便宜，其平均房价为 539,771 美元，在过去一年里上涨了 24% 。
对于平均工资为 83,000 澳元、拥有 20% 抵押贷款首付（即 107,954 澳元）的人来说，这仍然是可以实现的。
同样位于昆士兰州北部的麦凯，预计增长率为 12% 至 16%。
普雷斯利先生说：“麦凯房地产高于平均水平的租金收益也吸引了全国各地的投资者。”
南麦凯的房屋中位价为 462,902澳元，这个价格仍然非常实惠，即使过去一年房价上涨了 16.5%，年收入 71,216 澳元的人也能买得起。
昆士兰州北部的凯恩斯预计增长率为 7% 至 11%，这座热带城市拥有海军基地，医疗和建筑岗位众多，而且还将斥资 8000 万澳元进行机场升级。
来源：每日电讯澳洲版
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