32年最大涨幅 澳洲楼市是不是泡沫?拐点将至?

地产 澳纽资讯 编辑精选

据9 月 1 日(路透社)报道,因为疫情影响,导致澳大利亚供需失衡,其房价在 8 月以 1989 年以来的最快年度速度上涨。

房地产咨询公司 CoreLogic 周三公布的数据显示,房价比去年上涨了 18.4%,这是自 1989 年 7 月以来的最大涨幅。在过去的一年里,悉尼房价上涨了近 20%,墨尔本上涨了 11.8%,布里斯班上涨了 18.6%。

同时,澳大利亚统计局估计,仅在 3 月份一个季度,总体房屋价值就创下了 4500 亿澳元的纪录,达到 8.3 万亿澳元(6.09 万亿美元)。

尽管房价上涨喜人,但当地人的工资却并没有跟上,其依旧保持在每年1.7%左右的涨幅,房价上涨的速度几乎是工资增长的 11 倍。这无疑令人担忧,未来澳洲房产,能否实现软着陆?

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水涨船高的澳大利亚房价

自2004年以来,澳大利亚房价保持总体增长的趋势。人口,经济增长和财富效应被认为是影响澳大利亚房产繁荣的关键要素。

房价上扬在疫情封锁期间继续保持,但原因却变得更加复杂。尽管疫情对澳大利亚经济造成了严重破坏,但它对澳洲房地产市场却产生了相反的影响,该市场在2020年继续实现了惊人的13.5%的增长。

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1993年到2018年澳大利亚房价上升趋势(紫色为独立屋,黄线为公寓)

在疫情初期,一些业内人士曾经预测,澳大利亚房价将在未来1年下跌30%。然而,事实情况是,房价正以近32年以来最快的速度上涨,仅在2021年3月就创纪录的涨了2.8%。

CoreLogic 发布的新数据显示,在疫情期间每个首府城市的住宅价值都有所增长,其中达尔文的增长最为迅猛,为 21%,其次是堪培拉,为 18.1%。即使是珀斯的房价——这是所有城市中年增长率最低的——也上涨了9.8%。

房地产市场变化是由多种因素造成的,包括供需失衡,刺激措施、投资选择受限以及低利率。

实际上,澳大利亚的住房供应一直处于较低的状态,疫情之前的新住宅供应量也没有跟上高人口增长和强劲移民水平带来的需求。

并且,疫情让人们再次意识到了私人空间的重要性,因此,随着澳洲的失业率已经得到控制,消费者信心已经增强,去年因新冠疫情限制而积累的储蓄,以及相对较低的广告住房存量都推动了强劲的需求状况。

封锁并没有改变房产的销售效率,房产市场正在逐步适应封锁,其不仅能在封锁期间以远程方式运营,甚至还允许人们通过虚拟的方式进行在线拍卖。

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除此之外,澳大利亚政府也支持首套房贷款存款计划和新房担保等。

根据这两项计划,政府已从 7 月 1 日起额外发放三万个名额,以及为符合条件的有孩子的单亲父母建造新房或购买现有房屋提供新家庭住房保障,首付低至 2%。联邦银行通过数据显示,此举促进了许多人们提前了近五年进入房地产市场。”

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哪些城市表现最好

疫情让人们反思城市和自然的关系,同时更灵活的工作方式推动许多精英们纷纷将未来的投资眼光转向更容易接触大自然的郊区和农村城镇。

根据CoreLogic调查,在澳洲价值增长最快的10个郊区中,有9个位于沿海地区或生活方式优越的地区,其中许多城市的表现远远超过首都城市。

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Domain的最新房产报告显示,澳大利亚偏远地区的房价仍在继续令人眼花缭乱的增长,仅在上个季度就上涨了 4.5%,在过去一年中上涨了 12.5%。

目前,区域市场的房价飙升速度(上涨了13%)是首府城市房价上升(6.4%)的两倍,由于对生活方式和度假屋的强劲需求压倒了供应不足,某些地区的房价上涨了 30% 。

当然,在某些地区,例如新南威尔士州新英格兰地区的塔姆沃思,尽管其在过去一年内经历了两位数的增长,当地平均房价依旧仅为342,224 美元。

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塔姆沃思的皮尔街

新南威尔士州(首府悉尼)、维多利亚州(首府墨尔本),昆士兰州(首府布里斯班)和首都特区(堪培拉)的疫情封锁对房地产价值几乎没有影响。

其中,悉尼有着澳洲房产市场中表现最好的首府城市,目前正处于 2015 年以来的最强劲表现,悉尼的房屋在市场上的销售时间仅为 17 至 28 天,而以前则需要 60 至 90 天。

自今年新年以来,悉尼的租赁市场趋于稳定,SQM 的研究报告称,悉尼的住宅空置率已从 2020 年 5 月的 4.0% 的高位小幅下降至 2021 年 2 月的 3.3%。

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作为国际移民的主要目的地之一,维多利亚州无疑是受疫情影响最严重的区域,但其房价依旧在2021年上涨了11.1%。

澳新银行预测,尽管墨尔本自 1 月 1 日以来经历了四次封锁,但墨尔本的房价将在 2021 年飙升 20%。当地研究机构Urban Developer认为,墨尔本比悉尼的房地产周期中更滞后,因此其价格还有更大的上涨空间。

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布里斯班更是如此,销售数据显示,当地年房价涨幅为 18.4%,是1989 年 7 月涨幅最大的地区。

黄金海岸和阳光海岸也出现了强劲的价格上涨,2 月份分别上涨了 2.6% 和 2.5%,这将 12 个月的涨幅推高至 10.5% 和 11.2%。专家表示,房价上涨是由于抵押贷款利率低和住房存量短缺导致。

并且,尽管存在封锁,但当地的人口统计学家说昆士兰州的净州际移民是 20 年来最高的。

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并且,昆士兰州的前景看上去是最为乐观的,由于布里斯班将举办 2032 年奥运会,因此有着更多的基础设施预算和国内外移民的动力。

在经济低迷时期,导致房价下跌的是高端房产,但随着买家现在利用经济状况改善和创纪录的低利率,这一趋势已经逆转,高端房产推动价格上涨。

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是不是泡沫

在过去一年里,有将近50万人从海外搬回澳大利亚,需求的强劲增长正在影响价格。

并且,由于邻避压力在澳洲各地盛行(即当地居民担心其房屋附近的建设项目影响其生活质量,因此强烈反对附近的开发项目),因此目前的房屋供应很有可能在未来继续保持低位。

同时,很多人仍在重新考虑他们的选择,人们开始偏远地区,沿海地区,即使在布里斯班这样的城市,他们也开始考虑更大的郊区房产。

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并且,随着疫情的好转,当地也在逐步解封。澳大利亚央行指出,澳洲经济活动和劳动力的中断是暂时现象,澳大利亚在最近的疫情爆发之前有足够的动力,一旦解封,经济将会迅速反弹,从而赶上房价增长的速度,这是基于以下几个趋势:

  • 储备银行行长已承诺将现金利率保持在 0.1% 至 2024 年。购买债券的目的是希望降低长期收益率。
  • 澳大利亚失业率正在逐步下降,目前已达到 5.5%。
  • 目前澳大利亚的消费者信心指数处于 10 年高位,而商业信心处于 31 个月高位。
  • 股市也正在反弹。

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在这种情况下,许多银行的调查都显示,未来澳洲会继续经历强劲的房价增长,在这个房地产周期中房价将上涨 20% 至 30%。并且更多的租户和小户型购买者正在到来。

总而言之,目前的澳洲房产正处于高位,尽管许多人都认为未来澳洲房价会下跌,但根据许多经济机构显示,未来澳洲房价的增长速度会放缓,但不会出现大规模的下跌。

这是因为澳大利亚的消费者信心上升、低利率的保持、经济增长和有利的供求比等多种因素的结果。

 

来源: 见独 米宅海外

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