我们是否正处于房产抵押权出售浪潮的边缘?

澳纽资讯 编辑精选

【澳纽网编译】抵押权人销售的房产数量在去年有所增加,随着家庭承受更大的财务压力,预计还会进一步增加。

Trade Me的数据显示,上个月该网站上被列为抵押权销售的房产数量比去年同期增长了25%。

Trade Me房地产销售总监Gavin Lloyd说,重要的是要注意这个百分比是基于一个非常低的数字,在他提供数据的时候,网站上只有27个抵押人在列。

周三在Trade Me上有25个抵押权人出售房源。他说利率上升可能意味着未来在该网站上的抵押权销售数量的进一步增加。

抵押权出售是当贷款人出售财产,以收回所欠的钱。


CoreLogic的数据可以追溯到2005年初,该数据也显示出今年抵押权人的销售额有所增长,尽管这一增长是在创纪录低点的基础上。

今年第一季度,全国仅有六宗抵押贷款出售,创17年来新低。这个数字在第二季度上升到20个,在第三季度上升到28个。

但这一数字与前几年相比仍有显著下降。在Covid(2019年)之前的最后一个季度,有65个抵押贷款人销售,2019年4月季度为42个。

CoreLogic - mortgagee sales 2005 to 2022
CoreLogic-抵押贷款人销售2005年至2022年数据

 

抵押权人的销售额在全球金融危机(GFC)之后的几年中最高,在2009年7月的季度达到了768个的峰值。2009年至2012年期间,最低季度金额为2011年初的357个。

CoreLogic首席房地产经济学家凯尔文·戴维森(KelvinDavidson)表示,抵押贷款者的销售数据可能会增加,尤其是如果明年失业率上升,但他怀疑这些数字是否会升至GFC的水平。

他说,它们的基数特别低,与GFC相比,当时抵押权人的销售额已经比现在高得多。

“银行的态度也发生了变化,与我交谈的每一位银行人士都说了同样的话–如果可以避免,就没有人希望抵押权人出售,所以还有其他策略,比如只支付利息或延长贷款期限,他们会设法避免。”

抵押权人的销售额今年有所上升,但是从一个非常低的数字基础上来的。

他说,房贷利率上升给房主带来了压力,但真正引发抵押贷款人销售的是失业,失业率仍然很低。

储备银行预测失业率到2025年将上升到5.7%,这将不可避免地导致更多的抵押权房产销售。这只是一个问题,它可能会变得很糟糕。

“但劳动力市场特别紧张,这有助于市场在目前的低迷中有序地平仓,因此失业率也在从低基数上回升。”



值得记住的是,相当比例的家庭是无抵押贷款的,最近澳新银行的数据表明,有相当一部分房主提前偿还了抵押贷款,Davidson说。

“在金融压力日益增大的时候,这可以起到一点缓冲的作用。”

该国最大的银行澳新银行发言人表示,其最新数据显示,超过三分之一的客户提前6个月或更长时间获得住房贷款。

“尽管面临高通胀和利率上升的挑战,但我们的数据显示,人们正在尽可能地偿还债务,并保持储蓄习惯。”

但银行意识到许多人将以更高的利率固定住房贷款,她说,在未来的一年里,当这种情况发生时,一些人将面临财政压力。

Infometrics chief forecaster Gareth Kiernan says job losses will be the key driver behind a rise in mortgagee sales.
克里斯·麦基恩(Gareth Kiernan)/stuff
Infometrics首席预测师克里斯·麦基恩说,失业将是抵押贷款销售增长背后的关键驱动力。

Infometrics首席预测师基尔南(Gareth Kiernan)说,房贷利率提高将许多人陷于困境,预计房贷利率将从2.5%左右上调至7%左右。

“仍然可能只有一小部分在市场高峰期以较低的首付购买房屋的房主最终会在足够的压力下被迫出售房屋。

“任何在2020年之前有抵押贷款的人不久前都看到了6.5%至7%的利率,再加上他们的债务规模可能比最近购买的人小得多,而且许多人在超低利率时期偿还了债务。”

他说,抵押贷款销售增长背后的关键驱动力将是失业,因为收入损失对人们的还款能力有更大的影响,预计失业率将上升。

他说:“如果你在利率上升的时候失业,这是特别困难的,这与GFC的情况不同,当时为了刺激经济而降息。”



“但是如果你还在工作,CPI是7%,收入增长在7%左右,所以你可以得到一些收入增长来帮助你因利率上升带来的额外财政压力.”

虽然抵押贷款人的销售仍然低迷,但是一切正在发生。一个例子是奥克兰Pukekohe的一个三居室的房子,在本周的拍卖会上卖出了660,000纽币。在Homes.co.nz上,它的估计价值为825,000纽币。

Harcourts董事总经理Bryan Thomson说,无论市场多么强劲,总有一些抵押权人的销售。

Harcourts managing director Bryan Thomson says most mortgagee sales are due to business failures, or personal circumstances.
Harcourts董事总经理Bryan Thomson说,大多数抵押权人的销售是由于业务失败或个人情况。

 

他说,它们通常是由市场之外的因素造成的,比如生意失败带来的经济压力,或者是个人情况,比如离婚或死亡。

“毫无疑问,金融压力正在增加,之前固定低利率的人会感觉到这一点,但在这个周期的这段时间里,要判断它是否会导致抵押贷款者销售的大幅上升还为时过早。”

“问题是,金融压力会在多大程度上影响到抵押贷款偿还问题,以及在利率较低时,贷款机构在对人们进行压力测试时有多保守。”

他表示,如今的贷款机构不喜欢抵押贷款人出售房屋,他们会竭尽全力避免让人们陷入这种境地,因此这可能会限制贷款数量。

新西兰银行家协会首席执行官Roger Beaumont说,在当前形势下,抵押贷款人的销售额开始上升并不奇怪。

“人们普遍预计,通过提高借贷成本来降低通胀的努力将产生衰退效应,这将对一些家庭和企业产生影响。”

但他表示,抵押权出售是“最后的手段”。它们也很罕见,只占新西兰约125万住房贷款的一小部分。

“另一件好事是,当利率降至历史低点时,许多借款人建立了缓冲。今年6月,刚刚超过45%的人与住房贷款提前还款。”

博蒙特说,银行与经历财务困难的客户密切合作,根据具体情况,银行可以通过多种方式帮助人们度过困难时期。

“房主应该与银行保持良好、开放的沟通,特别是如果他们处于任何形式的财务压力之下,因为银行越早知道,他们就越有可能提供帮助。”

来源:Stuff



 989 views