1. 复苏的早期阶段正在向更多郊区蔓延
我们上周发布了对郊区中位房产价值的最新观察——市场地图——显示 188 个地区在截至 9 月份的三个月内至少上涨了 0.5%。截至 6 月的三个月内,这一数字仅为 71。换句话说,新出现的增长迹象正在扩展到更多郊区,“领跑者”包括奥克兰和惠灵顿的部分地区,例如 Howick、Otara、Stonefields、Newlands, Southgate。我仍然相信,按照过去的标准来看,经济复苏将是微弱的(例如,由于“长期较高”的抵押贷款利率),但有证据表明,经济复苏至少已经开始,这一点正变得越来越清晰。
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2. 首次置业者仍是关键力量
与此同时,最新的CoreLogic买家分类数据显示,8月份首次购房者(FHB)约占房产购买量的27%,创历史新高。显然,目前 FHB 来自其他买家群体(例如抵押投资者)的竞争有所减弱,房价也比 2021 年大幅下降。他们还受益于各种支持,例如 KiwiSaver 提取押金(或按至少部分)、首次置业补助金和贷款,以及通过银行 LVR 速度限制获得低存款融资的能力。
相比之下,自住业主(搬家者)和抵押多业主的搬迁按照他们的标准来看仍然相当安静。公平地说,他们仍在购买——只是不像过去那么频繁。特别是在抵押 MPO 的情况下,不难看出其中的原因,其中包括租金收益率低、抵押贷款利率高、存款要求高,以及出于税收目的分阶段/取消抵押贷款利息扣除。
3. 租金上涨
人们成为首次购房者的部分动机(推动因素)也可能是租金的重新增长。根据新西兰统计局的流量指标(与新租约相关),截至 8 月份的一年中,租金上涨了 6.2%,这是 16 个月来最快的涨幅,较 2022 年底的不到 1% 的数字大幅上涨。相对于收入来说已经很高了,这一阶段的租金上涨将有其局限性,但由于供需看起来相对紧张(租金空置率较低),未来可能还会进一步上涨。
4. 净流入人口仍然很高
反过来,移民的激增可能会支撑租金的快速增长。按净值计算,7 月份新增人口约 5,800 人,反映了新居民的大量流入减去新西兰公民历史最高的流出量,使全年总人口达到约 96,200 人。这是至少 20 年来的最高水平。现在,这些数字可能会被修改。但很明显,我们最近的人口大幅增长,其中相当一部分可能已经转移到租赁行业,至少在一开始是这样。这也往往会支撑房价。
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5. 短暂摆脱衰退?
本周实际上只有一个关键数据发布,但它是一个令人震惊的数据——新西兰统计局周四上午发布的第二季度 GDP。请记住,2022 年第四季度和 2023 年第一季度 GDP 均下降,这意味着“技术性”衰退。预计第二季度的数字可能约为+0.5%,这意味着经济衰退随后结束。但当然,我们现在已接近第三季度末,共识是,我们可能已经重新陷入 2023 年下半年另一场(小型)衰退的开始。长话短说,仍然有经济挑战,并且不太可能很快实现强劲增长。
– Kelvin Davidson 是房地产洞察公司 CoreLogic 的首席经济学家
翻译:
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