新西兰房贷借款人面临双倍利息,60%的抵押贷款需要续签

【澳纽网编译】根据 CoreLogic 最新的房地产市场和经济更新,明年大约 60% 的住房贷款需要再融资,对于许多借款人来说,这将意味着他们的利率将翻倍。

CoreLogic 首席房地产经济学家戴维森( Kelvin Davidson )去年年中表示,固定期限利率在 2% 至 2.5% 之间,到 2022 年年中可能会在 4% 至 5% 之间。

戴维森表示,由于固定期限贷款通常在全年平均分布,多达 20% 的固定期限借款人及浮动利率借款人可能会受到翻倍的打击。

戴维森表示,利率的变化可能“对家庭预算产生重大影响”,这将是抑制房价的另一个因素,甚至会导致房价下跌。

Kelvin Davidson says low unemployment is likely to stop house prices falling.
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凯尔文戴维森说,低失业率可能会阻止房价下跌。

他说,有些人可能会说,从历史上看,新西兰人面临的利率仍然相对较低,但财政负担的变化将与去年相比,而不是更早。



财务顾问汉娜·麦昆(Hannah McQueen)表示,鉴于大多数借款人不擅长储蓄(除非他们处于封锁状态)或从更长期的角度看待他们的财务状况,因此利率的快速上升令人担忧。

她说,大多数人不会采取“驾驭我们即将进入的波涛汹涌的水域”所需的行为,当危机到来时,他们可能要么被迫接受短期贷款,要么迅速削减可自由支配的支出——可能伤害经济。

麦昆表示,在与经济学家合作后,她预计利率将在未来三年内每年上涨 1%,然后稳定在 5% 至 5.5% 左右。

她并不认为较高的抵押贷款利率会直接导致许多人出售房屋,但财务压力可能会导致关系破裂,从而导致一些人出售房屋。

“我确实认为人们会开始出售,但这可能是一两年之后,而不是立即开始,因为你可以在一开始就为自己争取时间。你可以推迟债务,你可以承担短期债务。”

Hannah McQueen is a chartered accountant fellow, personal finance author and the founder of enable.me.
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汉娜·麦昆是一名特许会计师、个人理财作家和 enable.me 的创始人。

对加息的担忧导致房主越来越多地锁定长期固定利率。

这种担忧可能是有道理的,澳新银行经济学家现在预计到明年 4 月官方现金利率 (OCR) 将达到 3%。

预计该轨迹将导致到 9 月恢复 6% 的浮动住房贷款利率。

一年期和两年期固定利率也预计在同一时间段内分别达到 4.6% 和 4.9%。

“这符合我们对 2022 年房价下跌 7% 的预期,”澳新银行经济学家芬恩·罗宾逊( Finn Robinson) 说。

数据中的失控市场

CoreLogic 的报告强调了失控的房地产市场的影响,截至去年年底,住宅房地产的总价值达到 1.72 万亿纽币。

这比 2020 年底所有住宅物业的总价值高出 27%,当时市场价值为 1.35 万亿纽币。

戴维森说,这 1.72 万亿纽币中约有五分之一是抵押贷款债务。

他警告说,尽管在标题层面上看起来相当不错,但家庭债务相对于收入而言很高。

ANZ economist Finn Robinson says the bank now predicts prices to fall 7 per cent over the year.
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ANZ 经济学家芬恩·罗宾逊表示,该银行现在预测价格将在一年内下跌 7%。

“在某种程度上,由于抵押贷款利率低,债务最近才可持续,”他说。

“然而,OCR 的增加和住房贷款利率的上升意味着家庭将不得不相当快地调整他们的财务状况,以确保他们在每个人的贷款环境都在变化的情况下保持平稳。”

“自住业主现在面临的低存款贷款要少得多,而 CCCFA(信用合同消费者金融法)法规造成的破坏远比预期的要多。”

信用报告机构 Centrix 的数据显示,在 CCCFA 生效后,每月发放的住房贷款数量下降了近四分之一(23%)。

转向买方市场

CoreLogic 的数据还显示,供需失衡正在发生变化,尽管购买的人越来越少,但市场上出现的房产却越来越多,这表明市场正在转向买方市场。

“我们怀疑到 2022 年年中,力量的平衡可能会向买家倾斜,”戴维森说。

该公司将此归因于市场对先前抵押贷款利率上涨以及先前对贷款和税收规则的变化的反应。

“惠灵顿和但尼丁的总挂牌量显着增加,因为新的房源进入市场,但交易量有所缓解。然而,在售房产的这种增长需要一些时间才能在价格指标中更清楚地体现出来,”戴维森说。

他说,传统上,当销售放缓时,价格会跟随(下跌)。

“有些地区可能比其他地区更容易受到房价直接下跌的影响,但总的来说,任何想讨价还价的人都可能会失望。由于失业率仍然很低,故事更多的是价格增长放缓,而不是有意义的下跌。

“但当然,机会仍然存在,更严格的贷款环境可能会影响那些拥有现金/股权的人,而牺牲其他人。



CoreLogic 针对房价可能下跌的地区的区域脆弱性指数表明,地方和较小地区(in provincial and smaller areas )的房价可能会下跌,但主要中心地区更安全一些。

RealEstate.co.nz 上的挂牌量显着增加表明了在售房源的增加,12 月份市场上的房屋比一年前增加了 30%(这相当于多出 4000 套待售房屋),库存更多在四个地区翻了一番。

The areas CoreLogic deem to be most vulnerable to house price falls.
CoreLogic 认为最容易受到房价下跌影响的区域。
投资者减少入市

CoreLogic 的买家分类系列显示,去年最后三个月,投资者将其购买份额从 24% 适度提高至 25%,但与第一季度相比有所下降,当时他们占市场的 29%。

“很明显,抵押贷款投资者购买房产的兴趣已经减弱,尽管他们无疑仍会关注新建筑,”戴维森说。

“显然,LVR 和税收制度现在激励自住业主和投资者认真考虑购买新建房屋。这应该让开发商有信心继续建造更多的新房。

然而,戴维森表示,该行业已经炙手可热,成本正在迅速上涨。

戴维森说:“尽管需求强劲,但今年我们可能会看到新的住宅许可有所减少,因为对于一些家庭来说,建造成本太高了。”

他说,在对房地产市场的预测中,Omicron 的影响仍然是“一部野车”“a wild car” 。

他说:“最近转为‘红灯’是一个明确的信号,表明 Covid 的破坏还没有结束,这可能会在未来几个月给新西兰经济和房地产市场带来一些动荡。”

市场下跌仍有可能

戴维森表示,如果今年房价涨幅放缓至个位数,他不会感到惊讶。

“我们是否看到房地产价值实际上在更广泛的基础上下跌的潜在波动因素可能是失业。”

他说,今年晚些时候劳动力市场的任何放缓都可能使房价面临风险。

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