题图：建房热潮。照片/塔尼亚.怀特
【澳纽网编译】经济咨询公司Infometrics的最新研究发现，创纪录的房价和有限的进一步增长潜力使今年成为自1957年以来首次购房者最糟糕的一年。
新报告住房更新：关于负担能力的新视角， Infometrics 将房主在抵押贷款期间支付的总付款与贷款偿还后的房产价值进行比较。
“由此产生的净财务收益揭示了自 1940 年代后期以来成为首次购房者的最佳和最差年份，”Infometrics 首席预测师兼报告作者 Gareth Kiernan 说。
“与借款第一年的收入与房价或收入与服务成本的简单比较相比，这种方法更好地考虑了总的住房负担能力。”
他说，有两个关键因素导致 2022 年不是买房的好时机。
第一个与在整个抵押贷款期间偿还贷款所需的家庭收入的平均比例有关。
“现在承担抵押贷款的人承诺，在未来 25 年或更长时间内，平均 33% 的收入用于偿还抵押贷款，”基尔南说。
这个数字大大高于 2000 年代和 2010 年代盛行的 21%。
初始偿债成本占收入的 49%，与 1987 年相似，但不太可能出现在 1980 年代迅速减轻债务负担的非常强劲的收入增长。”
第二个因素与贷款期限内房产价值的预期增长有关。
“房价从这里迅速上涨，并为今天的购买者提供
可观的资本收益的空间似乎非常有限，”基尔南说。
“在房价持续强劲增长后购买的首次购房者有可能在市场高峰期购买，并且与在房价持平或下跌一段时间后的购房者相比，他们享受的资本增值更少。”
他承认，判断市场何时达到顶峰确实需要相当的远见。
“但 2022 年上半年房价的逆转表明，自全球金融危机以来一直持续的繁荣终于失去了动力。”
基尔南说，这项研究解决了婴儿潮一代和千禧一代之间长期存在的关于谁在尝试购买他们的第一套房子时更难的争论。
“我们的分析表明，即使抵押贷款利率低于 5%，平均百万纽币的房屋价格意味着今天的首次购房者面临的财务结果远不如 1987 年利率为 20% 的购房者。”
结果突出了过去七十年中的几个“好”和“坏”年，因为房地产市场的实力发生了变化。
“成为首次购房者的最佳年份是 1949 年和 1996 年——当时利率在整个抵押贷款期限内保持相对较低，房价也出现大幅上涨，”基尔南说。
相比之下，最糟糕的年份是 1955 年和 1975 年，接下来的 25 年包括房价大幅疲软的时期。
他说，对未来 25 年的现实房价预测意味着 2022 年的购买在财务上几乎与 1955 年一样糟糕。
对于许多年轻人来说，现在唯一现实的置业之路是在“父母银行”的帮助下。
这可能会加剧拥有房主的家庭和非拥有房主的家庭之间的鸿沟，并且触及新西兰平等主义基础的核心。
“与租房相比，人们从拥有自己的房子中获得了一系列好处，”基尔南说。
“我们的分析强调了新西兰住房负担能力危机造成的代际问题。采取更大的政治行动以确保房屋所有权不会继续让越来越多的新西兰人无法获得，这是社会责任。”
NZME旗下的房产上市网站OneRoof的编辑欧文·沃恩（Owen Vaughan）表示：“对于首次购房者来说，这应该是一个梦想的时刻——市场上有更多的库存，价格下降，卖家现在愿意接受有条件的报价——但现在却受到了阻碍。他们无法控制的三重打击：利率上升、LVR 和 CCCFA 导致的信贷紧缩，以及新冠疫情后的房地产繁荣使新西兰的房地产价格又上涨了 40%。”
他说：“那些有信用和薪水来偿还大额抵押贷款的人将处于有利地位，但未来几个月买家的数量可能会减少。”
“不幸的是，对于首次置业者来说，现在是现金充足的买家——投资者的最佳时机。”
来源：NZ Herald
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