日本人900万套空屋 指望外国人接盘清库存?

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题图:东京荒川区的空屋(图源:社交媒体)

买不起房的年轻人,在日本,找到了新的去处。

法国女孩柯琳在奈良县以3.3万美元(约合人民币24万元)的价格购入了一件空屋。

柯琳对这个价格很满意。“要是在法国,光是一个小车库可能就要10万美元(约合人民币72万元)以上。但在这里,即使包括房屋改造和装修的费用,价格仍然比在法国买房便宜。”柯琳透露,她的房子修整总共花了6.6万美元(约合人民币48万元)。

像柯琳买的这种空置屋,在日本被称作“AKIYA”。日本总务省的最新调查显示,由于老龄化与少子化问题严重,全国上下目前有高达900万间空屋,占总住宅数的13.8%,创下历史新高。

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换言之,日本几乎每100套房子就有14个空屋。同时,在这900万套空屋里,一半属于“无主屋”,即屋主死后无人接手的房子。

常居大阪的钟磊告诉时代周报记者,除了东京那些大热的区域,日本空屋比例挺高的。“我在大阪住的公寓就有不少空屋,有些房子主人都没有了,就这么空着,一直放在哪里。”

为了处理这些库存,日本政府操碎了心。现在,他们把目标瞄准了对日本感兴趣的外国人。日本政府希望以低价吸引更多的外国人来购买和处理这些空屋。还有一些在日本的外国人,选择化身“空屋猎人”,专门对接外国买家。

但并不是所有的空屋都会有一个美好的结局,部分房屋因为长时间无人打理,蚊虫和老鼠肆虐,还有安全隐患问题。

随着日本上世纪70和80年代的“黄金一代”逐渐老去,这些空屋很可能会呈几何倍数增长。

对于想要体验日本美好生活的外国人来说,买下这些空屋真的是一个好主意吗?

让外国人清库存

外国人青睐空屋的原因很简单——便宜。

特别是近年来日元大幅度贬值,空屋的价格对于外国人来说更低了。

据空屋出售网站Cheap House Japan的信息,在滑雪胜地北海道,有的空屋售价仅为2.2万美元(约合人民币16万元),甚至还有房屋的标价是0日元,等于白送,仅需支付维修和翻新费用。

麦克斯在加拿大温哥华长大,他直言,按照自己的收入根本买不起当地的房子。根本加拿大房地产协会的资料,温哥华大都会区的房子均价在2023年已达到87万美元(约合人民币630万元)。

去年9月,麦克斯花了2.4万美元(约合人民币17万元),就在日本长野拿下了一套五居室的空屋。他随后只花了7400美元(约合人民币5万多)进行了装修,就可以拎包入住。

位于日本乡村的空置屋。(图源:社交媒体)

来自英国的瑟斯顿夫妇2019年移居日本,在位于东京都市圈内的茨城县,他们以3万美元(约合人民币22万元)的价格买下了一套空屋。不过这套房子非常老旧,夫妇俩后续仅装修费用就花了15万美元(约合人民币110万元),是房子价格的5倍。但算起来,夫妇俩还是觉得比在伦敦买房便宜多了。

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除了这些在日本定居的外国人,IQI Japan的房产专家根布和明指出,许多接盘空屋的外国人并不会常居日本,他们通常把空屋当做一种投资项目。他们会重新按照自己的品味和预算翻修,将这些空屋改造成适合在爱彼迎(Airbnb)上出租的民宿。这样投资者不仅可以在日本度假时入住,还可以从游客那里赚取额外收入。

“他们梦想在乡村度假,享受日本文化,再从游客那里赚取外快。” 根布和明说。

比如美国的斯托克夫妇就以4.2万美元(约合人民币30万元)的价格在九州购入了一间空屋,他们将这间空屋改造成民宿,投放到网上,用作短租房源。

日本人也发现了这是一笔生意。为了吸引欧美投资者,这些空屋已有专门的英语网站介绍,还有会说英语的中介负责,对接买卖事宜。

日本人不买账

虽然有越来越多外国人购买闲置空屋,但日本民众依然对此不感冒。

牛津大学的日本专家杜里表示,外国人的投资并没有改变日本民众对闲置空屋的看法。他在调查中发现,日本年轻人都喜欢往大城市跑,不喜欢留在乡村,偏偏大部分空屋都是在一些人烟稀少的偏远地区。

“我遇见过许多日本年轻人,他们清楚自己的家乡有许多空屋,但他们完全不能理解为什么这些老旧的空房子会受外国人欢迎。”杜里表示。

事实上,空屋问题从20世纪90年代中期就已经浮现,日本人口数十年来稳定地向都市迁移,导致乡村地区日益空荡。造成的后果是,年轻人都往大城市里跑,他们即便从上一辈那里继承了家乡的空屋,也不愿意居住和整修。

而且在日本,没有建筑物的土地会征收更高的税费,这意味着空屋拆除还不划算。更有甚者,干脆逃离家乡,放弃继承空屋。

很多日本空屋已经十分老旧。(图源:社交媒体)

日益严重的老龄化和不断下滑的生育率,则使空屋现象更加严重。

日本人中川透说:“很多日本人继承父母遗产之际,最难处理的就是破旧的老房子。以我的情况为例,我已经有自己的房子,母亲去世后,父亲要住进养老院。对于还有十多年就退休的我而言,最大的难题是为这个老房子花钱整修,不然老房子就很难卖出。最烦恼的是,卖不出去时,还得承担土地和房产税。”

另一名40岁日本男子还表示,自继承父亲留在东京郊区的一套房后,不断接到邻舍的投诉电话。“他们投诉院子里的树触到电线,投诉院子里的常春藤招来蜜蜂,一番折腾后,只能花钱来解决问题。”

经济学者道格拉斯认为,空屋的结构安全也是一个主要问题。许多闲置空屋是在1981年前《建筑标准法修正案》修订之前所兴建,对于位处地震带的日本,这意味着老房子的抗震性比新房子要弱。

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钟磊也不建议不熟悉情况的外国游客来接盘这些空屋。

“在日本买房有个问题,虽然利率低,但是杂费很多,后续的维护很麻烦。”钟磊告诉时代周报记者,“除非你有稳定的工作,且常居日本,否则别想着买下就能躺平了。”

钟磊表示,虽然按照日本低利率和日元汇率低的情况,外国人买房便宜,但是按日本相关税法,不动产从买入、持有、到最终出售,不同阶段都有不同税负要承担。即便在日本终生持有房产不出售,传承给下一代时也会面临10%-55%不等的遗产税率。

“这样子还不如投资日本股票。”他说。

日本政府难清库存

空屋问题已成为令日本全社会头疼的议题之一。

首当其冲的是安全隐患。目前全日本屋龄40年以上的公寓有125万户,未来20年还将增加2.5倍。这些老旧公寓的装修问题日益紧迫。

日本政府也多次警告,空屋若无人管理,会有腐烂或有倒塌危机,而木造空屋导致火灾蔓延的事件也经常在各地发生。

一些地方政府已经采取行动。例如,名古屋市2022年开始要求公寓管委会要向监管机关定期报告小区建筑物的现况;横滨市自2018年起,便派遣建筑师和其他相关专家去查看管理欠佳的公寓小区,协助他们设立管委会,并更新该有的建筑物维护合约。

老旧的空置屋大多有安全隐患。(图源:社交媒体)

然而实际操作起来却是麻烦不断,一些空屋的屋主宁愿放弃所有权,也不愿支付维修和其他费用。

“有些空屋是泡沫经济时代留下来的,非常老旧,卖不出去也租不出去,早就成了超级负资产。” 钟磊说。

为了应对这些情况,日本政府也在不断修改相关法律。

最新修订的《空置房屋法》中就有规定,外观腐朽、材质剥落、倒塌、卫生疑虑等状况的特定空屋,经当地政府劝导仍不修缮者,将依法处罚50万日元。此外,对于一些特定管理不善的空屋,日本政府会将屋主固定资产税增加6倍,城市规划税将加2倍。

当然了,如果业主能够出售掉空屋,则有额外的税收优惠。

让外国人接盘,强制本国人管理,日本政府的种种措施,却并没有改善空屋不断增长的趋势。

新加坡国立大学日本研究系副教授克里斯・麦克莫兰直言,空屋现象只会更加严重,因为问题的核心在于日本人口越来越少。

日本野村综合研究所还指出,政府若不正视这个问题,到了2038年,废弃空屋的数量将激增至2303万套,占所有房屋的31.5%。

来源: 时代周报



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