火爆的澳洲房市彻底凉了?悉尼墨尔本恐大跌15%

地产 澳纽资讯

此前,澳洲房价在2021-2022年飙升18.1%,创下澳洲历史上最大年度涨幅,众多地区闯入了“百万房产俱乐部”。以墨尔本为例,过去5年,

墨尔本售价超过100万澳元的房产数量翻了一番,

如今占到了房产总成交量的三分之一。


在墨尔本去年的100849笔住宅交易中,

100万澳元以上的成交有32973笔,

相比之下,2016年的97528笔交易中只有16501笔百万级成交,2011年的67856笔房产交易中只有5813笔。


Glen Waverley和Mt Waverley被认为是过去十年中创造百万富翁最多的城区,墨尔本也“很好地”巩固了自己百万澳元城市的地位。

CoreLogic的数据显示,去年墨尔本只有50个区没出现100万澳元以下的房产成交,不过值得注意的是,其中包括一些只有1笔或少数几笔交易的小型城区。

在2021年,Park Orchards的48笔房产交易中,每笔都超过了100万澳元,其次是Balnarring Beach,所有18笔交易都超过了100万澳元大关。

Waterways从2011年49笔房产交易中只有一笔100万澳元以上的交易,到2016年37笔中的21笔,再到去年高达93.2%的交易,44笔中有41笔达到7位数。




2021年,Glen Waverley和Mt Waverley完成了最多的七位数成交,

Glen Waverley的878笔交易中有679笔价值在100万澳元或以上,

Mt Waverley的733笔有597笔。

这一比例约占这对姐妹城区总成交量的80%,高于2016年的约60%和2011年的仅10%。

随着房价飙升,周围的街景也发生了翻天覆地的变化,十多年前购买房产的幸运房主已经成为郊区的百万富翁。


一家房产董事Frank Valentic表示,在Glen Waverley、Camberwell、Doncaster East和Bentleigh East等中环买房的人,现在坐拥“一座不错的金矿”。

房产中介Julie Karl表示,当地顶尖中学和它们所吸引的亚洲移民推动了Glen Waverley的惊人繁荣。

但澳洲九号台新闻3月31日报道称,

澳洲房地产市场

正处于价格“波动”变化的边缘,

即将到来的加息和减少防疫措施


可能会终结这一繁荣。


01

全澳房价增幅创新低

墨尔本出现负增长

随着利率上升、生活成本激增和经济不确定性开始对市场产生更深的影响,

澳洲房价增长

已降至新冠疫情封锁以来的

最低水平。


根据周四发布的PropTrack新房价指数,2022年3月,澳洲各地的房价涨幅是自2020年5月全国各地实施封锁以来的最低水平。

该指数显示,

全澳房价仅上涨0.34%,

其中墨尔本房价小幅下跌0.02%。

悉尼房价仅上涨0.32%,为一年来最低涨幅。

PropTrack经济学家Paul Ryan表示:“2022年,房价增长已经大幅放缓。2022年3月,全国各地的价格涨幅是自2020年5月全国大流行封锁以来的最低水平。虽然价格增长已经大幅放缓,但2021年是30多年来增长最快的时期。”


南澳的月度房价涨幅最高,阿德莱德在首府城市中表现最好,涨幅为0.84%。布里斯班房价上涨0.49%,为2020年5月以来的最低涨幅,珀斯下跌0.11%,霍巴特上涨0.19%,达尔文下跌0.61%。

总体而言,3月份偏远地区房价增长0.62%,是首府城市(0.24%)的两倍多,延续了新冠疫情造成的偏远地区房价上涨快于城市房价的趋势。过去一年,偏远地区房价上涨了25%,但首府地区仅上涨了16%。


3月份房屋价格涨幅为0.36%,继续高于公寓楼价格涨幅(0.27%)。


Ryan说:“3月份,偏远地区继续受益于负担能力以及生活方式的偏好转向。所有州的偏远地区表现都优于首府地区。房价增长放缓反映了低利率的影响减弱。”

“近几个月来,固定抵押贷款利率已经上调,随着澳联储上调现金利率(普遍预计在今年晚些时候),预计会出现更大升幅。房价增长的前景仍然低迷,官方加息的速度对2022年的市场来说是一个巨大的未知数。”

根据PropTrack住宅价格指数,

全澳住宅价格中位价为68.4万澳元,

独房屋中位价为74.8万澳元,

公寓为56.1万澳元。

02

专家预测:

全澳房价降下跌

报道称,行业研究公司IBISWorld的高级分析师预测,

2022-2023年,

澳洲房价将下跌5.2%!


悉尼内城区等一些地区的房价

预计将下跌9.2%。



IBISWorld资深行业分析师Matthew Reeves表示,房地产市场面临的不利因素多种多样且复杂。

“一系列因素推动了房价的负面前景,这些因素包括

货币政策、

新冠疫情的影响、

俄罗斯和乌克兰冲突导致的消费者和投资者信心丧失,

以及近年来房价不断上涨的后遗症。”



而澳洲房地产的繁荣在很大程度上归因于创纪录的低利率,此前澳联储将现金利率下调至0.1%,原因是担心新冠疫情将在经济中开辟一条不可恢复的道路。


如今,情况发生了逆转,随着通胀飙升,澳联储可能被迫提前加息,这是许多在疫情高峰期涌入市场的购房者的预期。



Reeves表示:“来自其他海外储备银行的压力,可能会促使澳联储在2021-2022年上调现金利率,但肯定会在2022-2023年上调。”

IBISWorld分析师目前预计,

到2026年至2027年,

利率将以平均0.27个百分点的年率

上升至1.45%。



分析师警告:“收紧贷款标准可能会加剧不断上升的抵押贷款利率。这要归功于Banking Royal Commission,该委员会要求提高低收入者的贷款标准。利率上调正值家庭负债水平高企。”

“在家庭负债水平较高的情况下,借款人更容易受到利率小幅变化的影响,而债务压力可能会引发房价下跌。”


AMP首席经济学家Shane Oliver也表示,可负担性差、抵押贷款利率上升,以及消费者对汽油价格上涨导致生活成本上升的担忧,这些综合因素意味着悉尼和墨尔本的房价可能已经见顶。

Oliver预计,

在2024年之前,

悉尼、墨尔本房价将下跌10%至15%,

房价将回落至2020年4月时的水平。

03

风险最高的十大海滨房市

此外,由于风暴潮和海岸侵蚀的加剧,澳洲有价值250亿澳元的住宅财产正面临着风险。

CoreLogic周一发布的《金融风险评估的海岸风险分数》报告发现,在过去30年里,海滨住宅在价值上涨的同时,也比任何时候面临更多的风险。


据《时代报》报道,不断增加的风险也在推高保险费,并可能影响房产价值。最近新州和昆州的山洪就是极端天气事件对人和财产造成破坏的一个例子。

面临风险最大的10个区都在东海岸,通常是在受欢迎的住宅区或度假小镇,当地海拔低,物业价值高,海岸线在快速后退。

黄金海岸的Paradise Point

有价值14.67亿澳元的房产面临风险,

是全澳之中最高的。


报告称,该地区约有约有20%的地方处于高风险之中。

悉尼南部的Cronulla排名第二,有4.864亿澳元的财产面临风险,

然后是Port Melbourne,有4.838亿澳元。

其他有风险的地区还有悉尼北部海滩的Manly和Collaroy,

墨尔本的Brighton和Aspendale,

黄金海岸的Caloundra以及阳光海岸的Golden Beach。


该报告还研究了海岸退缩率,在昆州的East Mackay,海岸线正以每年7.72米的平均速度后退。

维州的Queenscliff和Portland每年退缩超过5米,

而在新州的南海岸,North Batemans Bay每年退缩超过3米。

中介Nicole Jacobs表示,在与寻找海湾住宅的买家交谈时,他们会提到海岸风险,“越来越多的人开始意识到这一点,这也是尽职调查的一部分。”

来源: 澳洲亿忆网


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