【澳纽网编译】新西兰的房地产市场已经到了一个重要的转折点，销售产生了毛利的房屋数量出现了下降。
CoreLogic NZ最新的痛苦和收益报告称，今年第二季度的数据显示，后COV ID-19运行已经失去动力。
在截至2022年6月的三个月里，98.1%的房地产转售实现了毛利或收益——即销售价格高于原始购买价格，低于第一季度的99.1%和2021年第四季的99.3%。
CoreLogic NZ首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，在加息和新房源激增之后，这一结果并不令人太意外。这使得天平从卖方转移到了买方，并且看到了房地产价值本身的下降。
以纽币计，第一季转售利润中值也从2022年的418,000纽币降至370,000纽币，而2021年第四季则创下440,000纽币的纪录高位。
Davidson表示，虽然转售数据有所减弱，但仍相对较高，大多数房地产转售卖家仍有可观的毛利。
他说：“我们必须把这些数据放在背景下来看，它们仍然处于历史高位，这反映了一个事实，即房主往往平均持有房产7或8年，这锁定了收益，即使房产价值在短期内走弱。”
“然而，转折点已经到来，对于自住业主来说，这通常不是一笔意外之财，除非他们正在缩小住房面积或搬到更便宜的地方。通常有些卖家需要整个金额，以升级到他们的下一个物业。”
CoreLogic表示，2022年第二季度房地产转售的疲软表现在全国大部分地区都很明显，包括所有房地产类型——房子或公寓——或业主类型，自住者或投资者。
CoreLogic表示，在新西兰，第二季度转售物业的毛利中值为7.6年。自2018年年中以来，7至8年的中位持有时间保持稳定，从2015年末以来的近9年呈下降趋势。
第二季度亏损转售的中值仅为1.3年，低于第一季度的2.1年，也低于2020年第四季度3.6年的周期性峰值。
戴维森说：“考虑到2022年第二季度这些亏损转售的持有期相对较短，过去六个月左右的时间里市场已经开始下跌，这不会有帮助。”
“然而，同样地，鉴于失业率持续较低，这不太可能是‘压力大’的销售，而且很可能与个人环境的意外变化有关。”
主要中心的房地产转售
CoreLogic表示，主要城市经济中心的新趋势尤其明显，奥克兰、惠灵顿和汉密尔顿，其他城市的情况稍显稳定。
奥克兰有3.6%的房地产转售录得总亏损，高于2022年第一季度的1.8%，也是2020年第三季度4.5%以来最高值。
汉密尔顿第二季度出现毛亏损的转售数量相对急剧增加，从第一季度的 0.2% 上升至 2.6%，为 2020 年第二季度以来的最高水平。
惠灵顿的亏损转售率从 2022 年第一季度的 1% 上升至第二季度的 2.2%，为 2016 年第四季度2.3%以来的最弱的。
戴维森表示，惠灵顿的转折点“非常明显”，因为随着房地产价值的强劲和长期增长，该市的亏损比例长期保持在非常低的水平。
陶朗加已从第一季度盈利转售的 100% 变为2022 年第二季度转售的 1.1% 导致总亏损。但尼丁的亏损出售房屋数量从第一季度的 0.2% 增加到本季度的 1%， 基督城从 0.7% 小幅上升至 0.9%。
“同样，这些都是低数字，但它们标志着之前非常强劲的市场的转折点，”戴维森说。
“大多数转售的价格仍然远高于他们最初支付的价格——从奥克兰和陶朗加的毛利润超过 500,000 纽币，惠灵顿的毛利润超过 450,000 纽币，汉密尔顿的大约 400,000 纽币，基督城和但尼丁的毛利润都超过 300,000 纽币。 但同样，这些并不像前几个季度那样高。”
CoreLogic 的痛苦与收获报告展望
CoreLogic’s Pain and Gain report outlook
尽管随着资本收益消退和抵押贷款利率上升，一些投资者最近可能会重新评估他们的金额，但戴维森表示，最新的季度痛苦和收益数据再次证实了其他证据，即没有“抛售”或急于退出 .
他说，一个值得关注的领域是在 2021 年最后一个季度购买的首次购房者，当时价格处于顶峰。 戴维森补充说，假设使用了 20% 的首付并且没有偿还本金，那么价值的疲软可能会使超过 500 名首次购房者陷入负资产，抵押贷款比他们现在的房屋价值还高。
他说：“未来几个月，房地产价值似乎可能进一步下跌，因此转售业绩数据可能会在接下来的两个季度和 2023 年进一步走弱。”
“然而，由于失业率仍然很低，预计长期增长将在某个阶段恢复，真正的‘强制销售’仍然很少，而且借款人愿意并且能够度过低迷期。因此，大多数卖家可能会继续 “看看未来几个季度的毛利润，特别是如果他们拥有该房产很长时间。只是这些利润可能比我们习惯预期的要少一些。”
来源： Newshub
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