碧桂园创始人罕见露面、卖私人飞机偿债,能否“闯关”?

金融经济

10月13日早间,碧桂园官方罕见地发表了一篇杨国强在顺德项目工地调研指导工作的新闻稿,这也是杨国强自今年上半年“退休交棒”后再度进入公众视野。此外,接近碧桂园公司人士表示,网传杨国强出售私人飞机偿债消息属实,杨氏家族近期向碧桂园提供了3亿美元的无息借款。

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市场普遍认为,眼下的债务重组只能解燃眉之急,碧桂园想挺过危机,还是要保交付、保运营,等市场销售端回暖。换句话说,杨国强想“找钱”,最终还得靠碧桂园的“五星级”业主和准业主,其中不少都是杨国强的农民兄弟们。

不知杨国强是否还记得与郁亮的那次会面,有人问他你的梦想是什么。杨国强答:“安得广厦千万间。”

碧桂园“暴雷”前夕,腾越建筑科技集团的法务,起诉了自家公司。

从网传案件终本信息看,法院在今年9月主持了调解,该员工之前垫付了一万余元差旅杂费,最终只拿回了3000多元。

法务部门最了解公司的实际情况,法务员工的倒戈,意味着公司的经营问题已十分严重。再不去要,这笔钱可能就真的要不回来了。

实际上,早在2022年7月,腾越建筑就5次被列为被执行人,被执行标的总计375.5万元。今年5月,腾越建筑的前法人,现总经理杨宝坚还曾被“限高”。

公开资料中鲜有杨宝坚的背景资料,但结合腾越的历史以及杨宝坚的姓氏不难推断,其与碧桂园创始人杨国强家族或关系密切。

腾越建筑成立于1997年,前身是北滘建筑工程公司,后者于1993年被杨国强联合杨贰珠出资3395万元收购。换言之,这家工程公司是杨国强“包工头”时期的主阵地,是碧桂园梦开始的地方。

但随着碧桂园跌落神坛,腾越也开始显露颓势,广东腾越2022年度审计报告显示,其去年的营收379.83亿元,同比下滑35.79%;归母净利润亏损3.91亿元,同比下滑265.68%;总负债597.81亿元,同比增加26.3%。

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与此同时,诉讼如雪片般飞来,目前该公司身为被告涉案金额5463.86万元。员工、供应商、合作伙伴,各路人马都在找腾越要钱。但颓势之中的腾越,又要去哪找钱呢?

当然,这5000万的涉诉金额,以及公司500亿的债务,只是碧桂园整个债务链条上的小小一环。

碧桂园的债务问题,是按了葫芦起了瓢。上个月,碧桂园刚刚完成上百亿元的境内债展期,并在宽限期末尾还上了美元债利息,这个月又遇上了新问题。

10月11日,碧桂园12年老将,碧桂园服务总裁李长江宣布辞职,又给碧桂园前景增添一抹疑云。碧桂园暴雷前,李长江曾大幅减持手中碧桂园服务股票。

10月10日早间,碧桂园公告称,公司尚未支付某债务项下本金4.7亿港元的到期款项,预期无法如期或在相关宽限期内,履行所有境外债务款项的偿付义务。目前,碧桂园已聘请中国国际金融香港证券有限公司、华利安诺基(中国)有限公司担任财务顾问,以及盛德律师事务所担任法律顾问,协助评价其资本结构及流动性状况,并制定整体的解决方案。

这意味着,境内债务的火刚被扑灭,杨国强又要马不停蹄解决境外债问题。而债务重组也只是个开始,杨国强将面临和杨宝坚一样的问题——颓势中的碧桂园,又要去哪找钱呢?

在今年下半年以前,市场一直将碧桂园视为房企中的“优等生”。

去年底,证监会“三箭齐发”,碧桂园作为示范性民营房企的代表,获得了多家大行的支持,授信总额度超3000亿元。

财报数据显示,今年上半年,碧桂园交付房屋27.8万套,高居行业榜首,遥遥领先融创、万科等同行。

直到8月8日,两笔美元债票息未付,碧桂园承认“出现了阶段性流动压力”,“优等生”的泡泡才被戳破,外界开始重新审视碧桂园的经营状况。

虽然今年上半年交付远超同行,但碧桂园的盈利能力在持续下滑。去年上半年,碧桂园毛利还是172亿元,到了今年上半年变成了毛亏242亿元。

2022年也并不好过,去年全年,碧桂园收入同比大降18%,净亏损60亿元,录得上市以来的首次亏损。

此外,随着房企融资环境恶化,2020-2022年,碧桂园筹资活动现金流连续三年呈大幅流出状态,流出额分别为541.36亿、129.04亿和586.88亿。

今年6月,国际评级机构穆迪将碧桂园评级从“Baa3”调降至“Ba1”,理由是“碧桂园在中国房地产行业充满挑战的经营环境下,房地产销售下滑和财务指标恶化,以及长期融资渠道的削弱。”

穆迪看穿了碧桂园“优等生”外衣下,流动性捉襟见肘的实质,在艰难发行了几期中票融资得到几十亿后,杨国强应该也读懂了银行授信支持前面“意向性”三个字并非虚词。

销售遇冷、融资艰难,在外面拿不到钱的杨国强,不得不挥刀“割肉”筹资。

杨国强的第一刀“砍”向了员工。截至今年6月底,碧桂园员工降至5.8万人,半年内裁掉1.18万人。

这一动作早在去年就已开始,去年3月,碧桂园将原来的58个大区精简到了29个;目前,裁员仍在持续,就在国庆前,碧桂园下属博意建筑设计院被爆整体解散。

杨国强的第二刀,砍向了旗下的项目。8月25日,其宣布将持有广州亚运城项目的26.67%股权卖给中海,总代价约12.9亿元。交易完成后,中海将成为100%持股股东。

亚运城曾是广州首个“百亿神盘”,项目多次易主,富力、雅居乐等纷纷退出,碧桂园却始终视若珍宝,不离不弃。

杨国强的第三刀砍向了股权。8月30日,碧桂园宣布将发行3.51亿股新股,售价0.77港元,总价为2.7亿港元,这笔钱将用于抵消付款金额。该笔股权认购人是港股上市公司建滔集团的全资子公司,碧桂园曾在2012年底向其借贷。

认购事项完成后,碧桂园仍欠该公司15.98亿港元。这意味着碧桂园拿不到一分钱,建滔则低成本成为了碧桂园的股东。

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毫无疑问,2023年是杨国强“找钱”最艰难的一年,上一次他四处找钱还是1993年,那已经是三十年前。

1993年,杨国强还是“包工头”,在广州给顺德三和垫资盖了4000套别墅。这一楼盘由于地处顺德碧江与三桂管理区的交界地带,因此称作“碧桂园”。

房子盖好正赶上海南地产泡沫破裂,顺德三和拿不出工程款,就让杨国强卖房,以销售收入核销建筑成本。

地产哀鸿遍野,谁愿意买房?杨国强焦头烂额之际,新华社记者杨志纲找到他,给他出了个主意——学区房。

没有学区怎么办?那就造学校,把项目变成学区房,杨国强联系了北京景山学校广东分校品牌合作办学。

当时广东的有钱人一坐上出租车,就能听见交通台的广告:“你爷爷是谁?你在哪里读书?北京景山学校……北京景山学校广东碧桂园学校,让父母高枕无忧,让后代再创成功”。

碧桂园学校向每名学生收取30万元教育储备金,并规定学生在毕业后才能取回。1995年,通过教育储备金,碧桂园获取了约4亿元现金。

此前,农民杨国强明白“土地就是财富”;项目成功后,碧桂园杨国强认识到,知识能放大土地带来的财富。此后,“囤地”和“招贤”成为碧桂园身上的标签。

当时的杨国强应该没想到,这4个亿只是起点,十多年后,碧桂园从银行的借款就有40亿;二十多年后,碧桂园的账本上,躺着上千亿人民币的借款,还有数不尽的外币债券。

“我与县委书记的交流最顺畅。”杨国强曾表示。这位农民出身的地产大亨最明白县城市场的生态,也最明白县委书记们的愿望。他们想把“生地”变成“熟地”,却缺乏能力,而碧桂园恰好有这样的能力和意愿。

五星级酒店、公路、水电厂都由开发商投资,在区域价值提升后再开发住宅。投桃报李,开发商碧桂园拿地的成本也十分低廉,只有总成本的10%左右。

这套模式下,碧桂园土储快速扩张,到2007年1月底,碧桂园坐拥1900万平方米土储,在全国开发商中排名第四。

与此同时,碧桂园债务也飞速扩张,2006年底,碧桂园总负债138.36亿元,净负债对股本比为160.1%。为了减轻债务压力,并向全国扩张,2007年4月30日,碧桂园在港股挂牌上市,当天股价上涨30%,当时年仅25岁的杨惠妍身价飙涨至692亿港元,成为内地首富。

虽然“首富”的神话很快被金融危机戳破,碧桂园也在与美林的一场对赌中损失惨重,但随着4万亿救市让房地产重回扩张轨道,碧桂园也恢复元气,开始向全国扩张。

在向全国扩张过程中,管理半径也开始扩大,“知识”成为了杨国强撬动碧桂园千亿销售额的杠杆。

2015年,万科郁亮曾带队前往顺德,碧桂园总部用以接待他的会议室屏幕上,打出了杨国强的12个梦想,第一条就写着“这里是社会精英云集的公司。”

郁亮问杨国强:“您是怎样管理企业的呢?”

杨国强看了一眼身边的职业经理人团队,用顺德口音的普通话回答:“把他们当兄弟,要让优秀人才创造财富。”

地产圈里,万科王石是职业经理人文化的忠实信徒和践行者,杨国强则取了一个平衡,把职业经理人团队作为攻城略地的利器。

万科郁亮曾开过一个玩笑:“杨国强喜欢文武双全的人。”暗指碧桂园高管团队中的“三斌”。2010年,杨国强从中建五局挖来莫斌,后者在碧桂园工作至今;2013年杨国强又从富力挖来清华毕业的朱荣斌,2014年,吴建斌从中海转投碧桂园任CFO。

碧桂园上市前,公司内部事务杨国强事必躬亲,王石曾私下对杨国强的“一言堂”表达过担忧。

通过港股上市,碧桂园募集了129.12亿元,上市当年,碧桂园总资产从上一年末的153亿飙升至386亿,负债也翻了一倍;到了2010年,其总资产又翻了一番,达到800亿。

杨国强的目标,是要把碧桂园做到世界第一去的,未来的盘子只会更大,自己当然管不过来,“三斌”就是在这一背景下加入碧桂园。

据莫斌说,到碧桂园的第一天,杨国强就把公司的财权、人权,甚至秘书和助理都给了他,受此信任的莫斌,把中建24小时不关机管理1200个项目的工作狂精神延续到了碧桂园,三年时间将公司销售额推到了千亿。

除了高管团队,杨国强也愿意花重金招揽中层干部,2013年,杨国强对时任碧桂园人力资源总经理彭志斌说:“我给你30个亿,你去给我找300个人来。”彭志斌拟定了“全球30%硕士、70%博士”的新招聘计划。

当然,所有人才里,杨国强最倚重的还是女儿杨惠妍,碧桂园于是形成了高中毕业的杨国强和本科毕业的杨惠妍,带着研究生毕业的莫斌,领着成百上千的博士硕士高材生,在全球攻城略地的体系。

正是靠着这个体系,杨氏父女的管理半径扩大到全国和海外部分项目,公司巅峰时期销售额近万亿。

随着商业版图扩大,碧桂园这块金字招牌也在资本市场上呼风唤雨。2006年碧桂园100多亿负债便引来外界担忧,而乘着棚改货币化东风,2019年碧桂园总负债攀升至1.69万亿,13年时间翻了上百倍。

但外界似乎并不十分担忧,万亿销售额的碧桂园,理所当然配得上万亿的债务。实际上,大部分时间里,碧桂园都是资本市场偏爱的对象,杨国强的朋友也经常来“送钱”。

2007年上市之际,一长串认购名单里,李兆基、郑裕彤的名字格外瞩目,两人祖籍顺德,位列香港四大富豪,是杨国强的同乡和好友。

尤其是李兆基,在碧桂园上市时私人认购了10亿港元,又在2017年买了碧桂园2.5亿美元的债券。2008年杨国强曾打算筹资100亿收购邵氏的TVB,李兆基爽快地答应借给杨国强30亿港元“做做生意”。该收购最终无疾而终,但两人关系匪浅可见一斑。

在帮杨国强站台的同时,李兆基还投资了中国平安,后者创始人马明哲与杨国强也多有来往。2015年,平安人寿斥资63亿港元收购碧桂园9.9%的股权,成为碧桂园第二大股东。

这些财富故事发生在地产业烈火烹油,碧桂园鲜花着锦的年头,直到行业黄金时代终结,不愁找钱的杨国强出手仍十分阔绰。

从TVB收购传闻开始,杨国强似乎就对100亿这个数字情有独钟。2021年9月16日,碧桂园投资万达商管,金额15亿美元,按当时汇率计算,投资额近100亿元;不到一周,9月20日,碧桂园服务又宣布以不超过100亿元代价收购富力旗下的富良全球。

一周时间里,碧桂园连向两位同行发起了“百亿补贴”,寒冬里的地产商说:“要有钱。”无所不能的杨国强便带来了钱。

当然,上面的几十上百亿投资仅仅是碧桂园的冰山一角,更多的钱通过借贷、债券、可转债等金融工具在市场体系内流动,最终体现为碧桂园财务报表上的一串串数字。

而按照其他房企的“惯例”,冰山之下还隐藏着表外负债。

碧桂园打着“全产业链”旗号,包揽工程开发、设计、绿化等各个环节,关联交易的规模和细节财报难以完全体现。另外,不少在股权结构上与碧桂园有千丝万缕联系的公司,曾借地产项目发行信托,而部分公司并没有出现在碧桂园年报的“主要附属公司”部分,并表与否不得而知。

关联交易之外,2016年,碧桂园还成立了“碧有信”,对外兜售理财。该公司官网介绍其为“碧桂园核心联盟企业之一”。

该公司高管曾公开表示,“碧桂园业主数量有望在今年年底达到500万,大量业主都将成为潜在用户”。

碧桂园这些表外融资,规模有多大呢?根据2021年摩根大通一份研报的估算,碧桂园当时净负债率50%,但考虑到表外负债,实际数字可能达到76%。

但两年过后,不论是表内还是表外,房企的融资渠道被死死卡住,杨国强再也没法随手掏出100亿了,按照最新的公告,刚刚到期的4.7亿港币款项,碧桂园还未支付。

8月16日,碧桂园“暴雷”一周后,王石曾录制视频声援杨国强,“相信老杨会积极面对困难。”

此次房地产危机与2008年不同,“房住不炒”底线下,政策始终在“保交楼”和需求端发力,对救助房企的动作始终保持克制。在市场低迷,政策克制,融资艰难的情况下,杨国强能得到的,可能也只剩下声援了。

市场普遍认为,眼下的债务重组只能解燃眉之急,碧桂园想挺过危机,还是要保交付、保运营,等市场销售端回暖。换句话说,杨国强想“找钱”,最终还得靠碧桂园的“五星级”业主和准业主,其中不少都是杨国强的农民兄弟们。

不知杨国强是否还记得与郁亮的那次会面,有人问他你的梦想是什么。杨国强答:“安得广厦千万间。”

但如今的杨国强,要去哪找钱,才能完成碧桂园 3000 多个在建项目呢?

参考资料:

《碧桂园“藏身术”:起底“冰山”下的关联交易》财熵

《碧桂园在港上市的台前幕后》房地产导刊

《碧桂园融资9亿美元备战“二次创业”》第一财经日报

《地产大亨杨国强要接邵逸夫的班》环球人物

《平安入股碧桂园成二股东 杨国强想要更保险些》界面新闻

《万科走访碧桂园 与杨国强、莫斌等高层进行交流》万科周刊

《杨国强的老本行亏了》房财经

来源: 今日人物

分类: 金融经济

(即时多来源) 英语商业要闻 Business English News

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