题图来源：Pixabay
作者：Tony Tong
新年伊始, 万象更新, 步入 2024 年,一方面生活成本及通货膨胀依然高企,另一方面,房产低迷周期已经结束,经济正在缓慢复苏,机遇与挑战并存的窗口期可能会稍纵即逝。
QV 房价数据
首先来回顾一下 QV 发布 11 月房价数据。截至 2023 年 11 月底,全国平均房价为 914,017 纽币,过去 3 个月上涨了 2.3%, 其中,奥克兰的均价为 128 万纽币,过去 3 个月上涨了 2.8%。同样在奥克兰,销量在 2022 年下降了 40%,但至今已反弹了 20%,并且,奥克兰平均待售时间已从 50 天降至目前的 39 天,奥克兰房价也自 2023 年 5 月以来上涨了 5%,而且价格仍在持续上升,显示市场继续缓慢复苏。
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类似的, 新西兰房地产协会(Real Estate Institute of New Zealand)的数据也显示,在截至 2023 年10 月底的 10 个月里,全国房屋中位数上涨了近 4%,其中大部分涨幅出现在 4 月份之后。同样的,来自 OneRoof 的独立数据显示,自今年 7 月房价触底以来,全国平均房价上涨了 2.57%。
净移民人数
再来看看新西兰统计局数据显示,截至 2023 年 10 月一年中,新西兰净移民人数达到了 12.89 万人,创下了历史新高,对于总人口 510 万的新西兰来说,意味着 2.5%的年度增幅,虽然 2024 年的人口增长会有所缓解,但移民增长势头依然凶猛,随之而来的对住房需求的持续增长,可能会给房事带来相当大的提振。新增的近 13 万人口大约需要 4 至 5 万套住房。虽然大量新涌入的外国移民不太可能立即买房,但会给租赁市场带来压力,所以 2024 年的租金涨幅会相当可观。这会间接把更多租客推向买房市场,成为首次置业者(FHB), 因此移民会加速房市复苏的步伐。
然而与此同时,新建许可(Building Consent)数量在截至 2023 年 10 月的三个月内比一年前减少了 28%, 新房供应量正在从创纪录的 4.6 万套,急剧下降至约 3 万套左右,供应可能再次形成缺口。
贷款利率
另外一个对房市有着重要影响的因素是贷款利率。一方面,批发利率在近几个月大幅下降,其中两年期掉期利率下降了约 35 个基点。另一方面,圣诞节前夕,美联储将联邦基金利率维持在 5.25%至 5.5%不变,同时还释放了一轮降息信号。如果美联储在 2024 年初启动降息,无疑会带动包括新西兰在内的全球央行的降息步伐。无独有偶, 节前公布的 GDP 数据意外收缩 0.3%,,经济势头也弱于预期,劳动力市场走软将减缓工资增长带来的成本压力。月度物价指标也表明,2023 年 11 月的食品价格较 10 月下跌了 0.2%,短期内通胀将低于新西兰央行的预期。
这些因素可能促使央行改变早前的鹰派立场,不再进一步加息。并预计会提前下调 2024 年官方贴现率(OCR),利率也可能有多次相应下调.为回应以上的变化,圣诞假期前夕多家主流银行已经相应地调降了两年及三年期的房贷利率,ANZ 3年期为 6.75%, BNZ 为 6.79%,虽然各家银行的调降力度不大,却一定程度上显示了 2024 年利率的走势。
其他因素
此外, 新政府对投资者的税收新政将陆续出台并发挥重要的作用,其中包括重新恢复利息抵税政策以及明线测试期的缩短至两年,以及 CCCFA 法案松绑(信贷合同和消费者金融法案),租赁法规的修改,这些政策都将鼓励投资者回归。再有依然强劲劳动力市场,几乎处于历史最低水平的失业率,都是房市复苏的保障。至于市场关心的 DTI 政策是否实行,其实银行内部实行的测试利率一直在起着类似的作用,所以 DTI 是否会抑制购房有待观察。
房产预测
最后来看看各方对 2024 年的房产预测,首先节前主流银行基于利率和移民对房市反弹的强力驱动,修正了对 2024 年房价预测:ASB 7%, BNZ 7% Westpac 8%, ANZ 5.8%,Kiwibank 5%至 7%而独立经济学家 Tony Alexander 的最新预测仍维持早前的 10%
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值得一提的是,因为新西兰紧缩货币政策比其他国家开始得早,而且新西兰的固定利率主要是一到五年不同期限的,所以新西兰的调整和复苏速度比大多数国家都要快。其中作为全国人口最多的移民集中城市,奥克兰的房价会更加迅速地上扬,房价可能到 2024 年下半年接近疫情期峰值水平。同时出炉的 ASB 住房信心调查(Housing Confidence Survey):净 34%的新西兰人预计房价将从当前水平上涨,这也是自 2022 年 4 月以来,首次预计房价会上涨的人数超越预计下跌的。
综上所述
由于人口的急剧增长,新房供应及库存数量的减少,降息预期带来的信心,以及房产新政法规的实行等等,2024 年的房产会继续复苏并稳步回升,隧道尽头的曙光将不仅会拉动首次购房者上车,还会吸引更多的投资客与开发商进入市场。然而目前昂贵的房价,居高的利率 与通胀, 经济的收缩及失业率上升仍然会给 2024 年的房事复苏带来各种挑战。
作者摄于房产年会
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