租金收益率近些年来大幅下降。 Photo: RNZ / Marika Khabazi
如今，大多数买房投资的投资者寄希望于通过资产增值来获得回报。
不过这里有一个提醒：任何人如果还期待房产领域的资本收益能像过去几十年那样，他们可能会失望。
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目前，市场上大约20%的房产交易是由投资者接盘的。但新西兰房产投资公司Opes Partners的经济师Ed McKnight说，数据显示，假设购房款全部为贷款的话，那么这其中大概93%需要投资者对自掏腰包还贷。
他表示，租金收益率–投资者能获得的租金和购房款的比值–在近几年明显下降。
2000年时，购买一套全国中位数房价的房子可能需要约17万纽元，而当时全国的中位数房租约为每周200纽元。
如今，同样一套房可能要花77万纽元，而周租金则在600纽元左右。
“以过去经验来看，10%（的租金收益率）可能是投资者所期待的；但如今想获得这种投资回报将非常、非常、非常困难。在新西兰，租金收益率能达到10%或者更高的投资房，每200套里都不足一套，而平均的租金收益率接近4.2%。”
他说，这意味着大多数投资者只能寄希望于房价上涨来让自己的投资获得更大收益。
“假设你投资的钱全部来自贷款，那么哪怕租金回报率在5%的情况下，目前你要付的利息也在7%左右。”
他表示，投资者也意识到他们需要自掏腰包来补足贷款缺口。
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其中许多人寄希望于利率下降，这样房价可能会上涨，他们的投资才能更划算。
房产研究机构Corelogic的研究主管Nick Goodall也认为，投资者如今买房是寻求远期回报。
“现如今如果你买一套投资房，基于你要支付的房贷利率，其实很难看到实际的投资回报。”
不过他表示，贷款收入比（debt-to-income，DTI）的规定有可能改变资本增长的轨迹，因为它们可以用人们收入水平的增加来控制房价的涨幅。他表示，长期来看，房价的年度涨幅更有可能从过去的6%-7%下降到3%-4%。
“投资者无法（短期内）迅速扩大其投资组合的规模，因为他们的收入时刻与债务水平挂钩，需要重新调整（投资回报的）预期。”
Corelogic研究主管Nick Goodall表示，对于投资者来说尤为重要的是确保他们能有稳定租客，因为更高的贷款让租金收益的缺口很难弥补。 Photo: RNZ / Rebekah Parsons-King
ANZ高级经济师Miles Workman表示，政府计划中的一系列政策调整将释放更多土地，以及允许建设更多高密度住宅的做法可能也会让房价更具可负担性。
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“也许出现了一个全新的范式转变。会有越来越多的房源供给，或许资产增值无法达到过去的水平。”
“市场上有些人一直将买房视作一个简单易懂的投资渠道，并且这个行业也相对安全。不过，这并不一定意味着这种资产增值的动态会持续下去。”
Goodall表示，对于投资者来说，仍然存在一些赚钱的途径，但这通常涉及到投资者的自身眼光：他们要能找到本身升值潜力较大、或者租金前景更好的房产，或找到所谓的”价值洼地”（捡漏）。
不过他表示，当前对于投资者来说尤为重要的是确保他们能找到租客，因为更高的贷款让租金收益的缺口很难弥补。
他表示，租金的上涨速度可能会很缓慢，因为这与租客的收入水平息息相关。虽然收入增长很快，但如今增速已经放缓。
“收益率可能会提高，但不会很显著，除非我们看到房价在一段持续的时间内没有太大上涨。”
Goodall表示，人们对于房产投资的态度正在转变。虽然此前房产投资被视为新西兰人为数不多的退休投资途径之一，但如今投资机会更多了。
不过他说，因为可以通过向银行贷款来进入房市，所以房产投资对一部分人来说仍然是个有吸引力的选项。
如果一支股票投资的收益翻番，则投资者投入的资金也会翻番。但如果某人的投资成本中80%都是靠贷款，那么当收益翻倍时，他们就会获得数倍于原始投资的回报。
房产投资者Nick Gentle说，当婴儿潮那代人出售他们的房产的时候，就会出现更多改善旧房存量的机会。 Photo: RNZ / Dan Cook
房产投资者、iFIndProperty的合伙人Nick Gentle表示，好的投资机会通常只有在事后才容易发现。
“我是在全球金融危机之后开始创业的……现在看来，当时有很多（投资）机会，但当时是看不透的。你经验越丰富，你发掘机会的可能性就越大。”
他说，随着时间的推移，现在达到收支平衡的人会看到情况有所改善。
“上一个经济周期持续了10多年，我们现在是（这个周期的）第二年。越来越多的投资者会回归。另一方面，我们很快看到’婴儿潮’那代人的集体抛售，他们中许多人持有房产的周期很长，但维护不足。所以将会有很多旧房翻新、升级改造的机会。”
Infometrics首席预测师Gareth Kiernan表示，房地产市场”几乎肯定”会在某个时刻出现回暖，这将推动价格更快地增长。
不过，投资者能不能坚持到那个时候是个问题。
“考虑到疲软的劳动力市场、放缓的净移民数量，以及有限的利率下调迹象，现阶段很难判断（房价的）催化剂是什么。如果说房价需要3年或更久才能出现任何实质性上涨，那么问题将变成投资者是否有手段–和胆量–在资产价值横盘期间继续自掏腰包补贴贷款。”
来源：RNZ
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