Photo: RNZ
每年有数以千计的人向租赁仲裁庭（Tenancy Tribunal）提出申请，以解决房东和租客之间的纠纷。
今年第三季度，在全国范围内的7000份纠纷中涉及一些主要的纠纷类型。
一份仲裁里可能包含多个不同类型的纠纷。
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有些仲裁申请可能在当事人之间和解或通过调解解决，而无需通过仲裁庭的听证过程。
租金拖欠
拖欠房租是仲裁庭处理的最主要的纠纷类型。在第三季度，总计有4484分仲裁申请涉及到租金拖欠，占到所有申请比例的61.46%。
在近期一起争议中，一名要求不予公开地址的租客被告知需要在10月中旬前支付10790纽元的拖欠房租，否则租赁关系将被终止；另一起争议中，租客被告知需要对一个已经结束的租约补缴4100纽元的拖欠房租；此外，还有一位租客需要向房东立即支付3095.05纽元的房租，而欠租的剩余部分则从2800纽元的保证金当中扣除。
奥克兰房产投资者协会（Auckland Property Investors Association）总经理Sarina Gibbon表示，仲裁判决的执行和大额款项的支付从来都很困难–无论是对房东还是房客而言。
“这也反映了整个租房市场的现金流总体状况以及新西兰民事执法领域的低效。如果争议金额不是很大，我们的许多成员甚至干脆放弃通过仲裁庭执行他们的权利，因为与参与法庭程序所涉及的成本和时间相比，可能获得的回报太低了。”
“我给房东们的建议是：永远对欠租擦亮眼睛，与租客共同制定一个可行的付款方案，既能支持他们的租期，也不至于损害你的现金流。”
“对于租客来说，我建议他们在刚出现现金流困难时就及时与房东沟通。”
“房东们都是生意人：他们能理解现在世道不易，有时人们确实需要在房租和伙食费之间做二选一的选择。如果租客们对房东保持开诚布公，以诚实和承担个人责任的态度行事，他们可能会发现他们的房东可能会伸出援手，在诉诸仲裁庭之前找到解决方案。”
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保证金的返还
第三季度有近3000分申请涉及到保证金的返还。这是租客通过仲裁庭寻求解决的最常见的原因，也是房东方面第三常见的原因。
当一份租约结束后，租客和房东应该一起进行屋检。如果一切如常，那么就填好退款表格，让租赁服务处（Tenancy Services）退还保证金。如果出现什么问题，双方可以协商将部分或全部保证金交给房东。
不过如果双方无法达成一致，那么就可以走仲裁庭程序。
在今年初的一个案例中，房东拒绝退还保证金，因为租客曾签署另一套房的租约，但并未入住。
仲裁员裁定认为，新租约的索赔需另行申请，保证金应退还至原租约的缔约者。
终止租约或收回房产
第三季度的案例中有超过2500起申请还与终止租约以及/或者收回房产有关。
在一起案例中，房东在Kohimarama的一处5居室房产在定期租约结束后收回房产。
租客此前给出通知称她会在租约结束后搬离，但随后反悔并撤回了通知。房东拒绝接受，并将此事递交到仲裁庭要求向租客发出迁出令。
仲裁员表示，租客的通知是有效且具有约束力的，并且房东也已经接受。”我可以理解租户的个人情况，比如搬家的困难。虽然我对租客的境遇感到同情，但仲裁庭无法将这些个人因素列入考虑范围。”
在这起案例中，定期租约在5月10日结束，仲裁庭调解则在8月20日举行，这比通常允许的（房东）终止租约要求迁出的90天通知期的时间要长。
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补偿或损坏赔偿
超过2000份仲裁申请涉及到补偿或损坏赔偿。
在9月的一个案例中，租客因房东未能提前通知检查房间通风设施而产生纠纷。房东上门检查时没有给足提前通知，且由于租客在夜间工作，检查时他正在睡觉。他更改了房门的密码，而房东认为要修改密码必须要有管理员代码（master code），而出于安全原因，租客本不应该掌握管理员代码。
租客对房东表示，他希望能通过法律程序解决纠纷，因为这不是房东第一次不给通知就检查了。
房东给租客发出了28天后终止租约的通知，租客认为这是一种报复行为。
仲裁员表示，租客提出问题与房东解约通知的间隔很短，那么就有可能 “强烈推断 “房东 “至少有部分动机 “是因为租户行使了自己的权利。
在同一地点居住9年后，租客不得不寻找新的居住地点。而房东被判定向其支付惩戒性赔偿金2000纽元。
费用支出
超过1160起申请与费用支出相关。
依据【住宅租赁法】（Residential Tenancies Act），租客需要承担所有的属于他们自己的支出。
一起案例中，租客每周支付110纽元房租。他的房东向仲裁庭主张相关支出–包括Watercare的水费账单、Spark运营商账单以及Mercury的电费账单。所有相关支出都在房东名下。租客称，租房协议中曾表示上述所有支出都已经包含在房租当中。仲裁员称，审裁官表示，权衡各种可能性后，有关租客是否同意支付租金以外支出的约定并不清晰。
无论房屋是否有人居住，房东都要对”房屋所发生的支出或公共设施的支出”负责。
其他纠纷
租客联盟（Renters United）主席Zac Thomas表示，租客一辈子可能只会遇到一两次这样的事情，因此他们可能没有什么仲裁庭的经验，但他们通常会遇到在这个过程中经验丰富且职业的物业经理。
他表示，对于租客来说，可能需要花费大量时间和资源来准备相关材料，然后请假去参加听证会。
“在便利程度方面有很多需要改进的地方。”
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他表示，仲裁庭的决议往往也不一致，因为这类仲裁不遵循先前判例原则。
“我们在其他地方看到了可能完全不同的决定，这可能会让双方都感到沮丧。”
他表示，有些时候房东会干脆无视裁决。
房产投资者代表称，对他们来说最大的问题是等待听证会的时间过长。
“仲裁庭并不适用于所有人。”新西兰房产投资者联合会（NZ Property Investors Federation）倡导经理Matt Ball说。
“无论是房东还是访客，哪一方都没办法就各自所面临的问题得到快速解决方案。”
一名投资者曾联系到他，谈到一处今年3月时结束租约的房产。那套房子”被毁了”，他说。而仲裁庭的开庭日期在5个月后仍然没有定下来。
“这对我们的会员来说是最大的不满。听证会需要太长时间才能举行，有太多的延误，裁决结果并没有反映出实际遭受的经济损失。”
Gibbon表示，这套系统”资金不足且效率低下”。
“结果就是，申诉人和应诉人都在经历着裁决方案的显著延迟，考虑到仲裁庭的这个体系就是为了加快和提高司法途径的便利度，这真的很讽刺。”
“租赁法规越复杂，我们可以预期的争议就越多，仲裁庭的调解能力和执行流程所能获得的持续性资源应该与这一趋势保持一致。
“最令我担心的是，我们的一些会员干脆不走法律途径了，因为他们自己也会权衡诉诸法律的成本。当你考虑到时间投入、不确定性和漫长的延误时，许多房东告诉我们，他们宁愿承担损失，继续经营自己的业务，也不愿通过法庭追求他们合法享有的权利。”
“这是一个明确的信号，表明该系统没有发挥预期作用–当人们开始因为执行过程过于繁琐而丧失合法权利时，我们就面临着严重的司法救助问题。”
“仲裁庭需要相应的资源并与它本身的职能和当代租赁纠纷的现状相匹配。如果不对技术、人员和流程进行适当的投资，我们就有可能拥有一个名存实亡的系统–技术上可用，但许多需要它的人实际上指望不上它。”
Thomas表示，其他司法领域选择了在线办理业务的形式，这让相关司法系统可用度更高，并清除积压案件。
他说，如果90天无理由的驱逐租客的情况再次发生，租客将更不愿意去仲裁庭。”他们会担心因此被踢出去。”
来源：RNZ
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