【澳纽网编译】德勤分析显示，由于房东发现租金不够支付费用和税单，利率急剧上升，加上抵押贷款利息扣除的逐步取消，可能会导致更多租房出现亏损。
德勤合伙人罗宾·沃克（Robyn Walker）表示，如果房屋贷款利率达到 5%（专家预测这将在几年内发生），典型的租房很快就会看到租金中的微薄利润消失并带来损失。
房地产数据公司 Valocity 的另一项分析显示，与购买规则变更前的相同投资者相比，最近的投资者今年可能会发现他们的税单高出 2700 纽币以上。
德勤和 Valocity 的见解开始填补政府和税务局 (IR) 留下的关于逐步取消抵押贷款扣除额将对投资者产生什么影响的空白。
截至今年，可作为出租物业费用申报的房屋贷款利息金额，减少了应支付的税款，每年将下降 25%。
对于去年 3 月 27 日或之后购买的投资物业，这些利息都不会是可扣除的费用。新建建筑免税 20 年。
在她的分析中，沃克使用了一个基于典型租金的模型，抵押贷款为 500,000 纽币，每周租金为 800 纽币，业主的边际税率为 33%。
该模型旨在向客户展示抵押贷款扣除率的变化将如何影响他们的税单，Walker 说这种情况是假设性的，但储备银行的数据表明这种情况是有根据的，平均投资者的贷款从 2020 年中期的大约 325,000 纽币急剧上升到大约去年 11 月的 525,000 纽币。
Walker 对 3 月 27 日前后购买现有房产的投资者以及 3 月 27 日之后购买新房产的投资者进行了统计，利率分别为 3.5% 和 5%。
5% 的利率似乎并不遥远，大多数专家都同意这是住房贷款利率的发展方向，此前储备银行宣布打算到2024 年底将官方现金利率 (OCR) 提高到 3.4% 至应对通货膨胀。
在 5% 的利率下，对于 3 月 27 日之前购买的典型出租房，税后现金流量迅速下降，然后在 2025 纳税年度变为负数超过 2000 纽币的现金流量，并在之后的几年中成为负数超过 4000 纽币的现金流量。
3 月 27 日之后购买的典型出租房在 2023 纳税年度变为负现金流量超过 4000 纽币，并无限期地保持这种状态，而新建房屋的现金流量不受影响，并且由于保留了 20 年的抵押贷款扣除额而保持正数。
这些金额是基于500,000纽币的抵押贷款、每周800纽币的租金和5%的住房贷款利率计算得出的。
在这些情况下，房主支付了 33% 的边际税率，每周“其他费用”计算为 200 纽币，每年“其他费用”为 10,400 纽币。
“房东应该进行一些计算，以了解利息扣除的税收减免变化对他们个人情况的影响，并确定他们想要采取的行动，”沃克说。
她说，坚持亏损的出租房是一把双刃剑。
“大多数人会期望最终获得巨额资本收益，但这是一项长期投资，在获得收益之前的几年内，您可能会有负现金流。”
她说，一些房东可能会考虑出售或改变投资策略，可能会出售旧房产并将资金投入新建房屋，以利用持续的抵押贷款扣除。
“对于其他纳税人来说，这可能意味着他们需要考虑增加租金或考虑如何降低与财产所有权相关的其他成本。这可能包括降低对住宅物业的债务水平。”
沃克说，相互竞争的优先事项和干扰也可能会延迟投资者关注他们的财务状况，包括 Covid-19。
她说，这些规则可能会在 3 月底成为法律，届时投资者将真正开始注意到这一点。
“一旦每个人都有机会阅读和理解最终规则，我希望看到更多房东积极评估他们的选择。”
最近投资者的税单可能高出大约 2700 纽币
Valocity 的分析采用了不同的策略，使用了 3 月 27 日前后购买的“典型投资者”的资料。
典型的投资者基于租金的中位数购买价格、平均年租金收入、他们将支付的利率变化、贷款规模以及投资者通常所属的税级。
Valocity 估值主管 James Wilson 表示，用于分析的配置文件代表了最常见的抵押贷款结构，使用两年期固定利率。
更改后购买的典型投资者预计税单比更改前不久购买的投资者高出 2785 纽币。
分析显示，那些可以继续扣除大部分抵押贷款利息的人与那些不能扣除的人截然不同的税收成本，以及快速上升的利率对房东财务的影响。
今天典型投资者购买的租金收入的税单估计为 10,725 纽币，这相当于每周多交 206 纽币的税，或者比在规则改变前不久购买的投资者每周多交 53 纽币。
威尔逊说：“这可能是只有现金流为正的房产与现金流为负的房产之间的区别。”
购买新建房产的投资者例外，这些房产的抵押贷款扣除额将保持 20 年。
将 3 月 27 日之后购买的典型投资者与购买新建筑的具有相同特征的投资者进行比较，那些购买现有房产的人每周将多缴纳 71 纽币的税款。
威尔逊说，大多数投资者都有少量的正现金流，但他们的投资通常会获得资本收益。
但是，随着未来两年房价的下跌，威尔逊表示，一些投资者会考虑保留他们的租金是否值得。
威尔逊说，过去两年购买了数千套出租房，当储备银行放宽贷款与价值比率要求并在大流行开始时降低利率以保护市场时，许多投资者竞相购买。
根据 CoreLogic 的数据，这些投资者现在经常面临自购买以来翻倍的利率，今年有 60% 的抵押贷款需要再融资。
威尔逊说，大约 30% 到 35% 的投资物业没有抵押贷款，并且不会注意到他们的税单有任何重大变化。但这些通常是较大的投资者。
较小的投资者最有可能感受到刺痛。
威尔逊说，许多投资者只偿还抵押贷款，并且更容易受到新规则的影响，因为他们在减少贷款本金方面几乎没有做任何事情。
对投资者影响的指导有限
自政府宣布逐步取消抵押贷款利息扣除以来，关于这将如何影响日常投资者的指导有限。
预算文件显示，财政部估计，在 2019 纳税年度完全取消扣除额将产生额外 8 亿纽币或更多的税收，而 IR 估计新规则将在 2025 纳税年度末增加税收收入 11.2 亿纽币， IR 发言人表示，这些变化带来的税收将从 2022 年的 8000 万纽币增加到 2025 年的 4.9 亿纽币。
周二，IR 向 313,000 名房东及其税务代理人发出了信件，提醒他们即将发生变化。
然而，许多房东将依赖的指南和计算器来估计他们的税收要等到规则成为法律之后才能获得，可能是在 4 月初。
财政部长大卫帕克表示，投资者关系无法估计对普通投资者的影响，因为“需要做出广泛的高度投机性假设”。
政府的盲点
确定终止抵押贷款扣除的影响的一个大问题是，即使对储备银行来说，抵押贷款对租金的平均规模也是未知的。
随着时间的推移，央行确实会跟踪向投资者发放的新抵押贷款的平均规模。
这些数据显示，从 2020 年年中到去年 11 月，平均新投资者住房贷款急剧上升，从大约 325,000 纽币增加到大约 525,000 纽币。
银行家协会报告称，截至去年 6 月 30 日，有 110 万银行客户拥有住房贷款，平均贷款价值为 285,000 纽币，但该行业机构没有提供投资者平均贷款的细分数据。
威尔逊说，普通投资者的未偿还贷款比房主多，部分原因是许多人只还利息。
损失可能转嫁给租房者
威尔逊和沃克同意租房者可能会通过提高租金来承担额外税单的成本。
住房和城市发展部正在研究租金控制方案，包括不同地区的上限和索引。
住房部副部长 Poto Williams 表示，由于超过 600,000 户家庭正在租房，因此任何变化都需要仔细考虑，以防潜在的意外后果。
“在奥克兰这样的住宅建筑活动很多的城市，租金没有显着上涨就证明了这一点。”
威尔逊表示，如果实施租金上限，这将切断投资者平衡账面的另一种方式，并可能导致更多销售。
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